中国第一大城市是哪里？
魔都上海。
之前写文章称呼上海是魔都，总有小伙伴问：
上海为什么叫魔都？
魔都一词源于日本作家
村松梢风
在1924年出版的见闻录《魔都》。
这是“魔都”一词首次在历史中出现，也是首次将上海称为魔都。。
目前为止，仍没有找到其他任何语言，能够比“魔都”更加入木三分的展现上海这座城市的
迷离、矛盾
和
瞬息万变
。
01
迷离。
如果你在去年按照我们的提醒及时抛售了二手房，无论是你是置换客户、还是“要润的老饕”都已成功逃顶。
反之，如果去年没有抛售，现在才想出售已经变得非常困难了。
因为——
上海楼市的拐点已经出现。
来，给大家看几组数据。
#二手房成交量由4月份的2.3万套下滑至5月的1.49万套；
#
只相隔2个月，二手房挂牌量突破20万套；
#新房由热转冷，5月新房成交环比4月下跌17.29%。
连宝华桃浦紫薇花园、大华锦宸府、保利·和颂、世纪前滩天御等积分摇号项目也没有日光。
由此
可见——
曾经热闹的上海新房，在5月份也出现了下行趋势。
上面这些数据说明什么？
说明上海楼市不再是一二手房分化的行情，不再是外冷内热的格局。
上海楼市，已经全面降温。
还记得我之前告诉大家楼市的周期、经济的周期、量价关系的逻辑嚒？
二手房持续放了量但成交wei萎缩，就是逃顶的最后时机；
二手房连续多月成交量快速攀升，这就是上车的时间；
如果错过上述机会，等楼市拐点
出现时，一切都晚了！
文章看到这里，肯定有人会说：怎么会晚呢，上个月云锦东方还万人空巷呢。
我告诉大家，这么想的都是韭菜，追涨杀跌的韭菜。
任何外冷内热的城市出现网红打新项目被叫停，就意味着这座城市楼市行情的热度“封顶了”，
就意味着这座城市短期内与重磅“利好”、“救市”政策彻底无缘了；
此时的上海新房，就是如此。
来，再看看上海商品房的行情——
5月份，上海商品房中新开盘的项目有32个，其中46%的新房，15个新项目开盘“日光”；
启动认购的29个楼盘中，有13个项目触发了积分摇号选房。
嗯～看着好像挺热闹，其实新房打新已经愈发的不香了。
2020年上海第一神盘汇成南街里，二期售价8万/㎡认筹3007人，认筹率1269%，三年过去现在成交价格也就10.6万/㎡。
曾经的神盘，三年溢价率也不过32%，上海打新的天花板也不过如此。
这说明什么？
说明上海新盘的热度已经封顶，二手房倒挂价格已经下降，此时上海的新盘也就勉勉强强能跑赢而已。
在这种情况下，购房者的选择也各有不同。
对于自住客户而言——
上海买房后最少需要5年时间才能置换，所以不必太在意周期走势；
但对于置换客户而言——
错过去年则意味着
只能割肉，只能
折损机会成本与资金成本。
毕竟，现在上海的二手房太难出售了.
来，咱们看数据。
上海二手房的阳春线是2.0万套/月——2.3万套/月，成交量的荣枯线在1.5万套/月。
而上海的二手房成交量在5月已经低于枯荣线。
且，5月份成交的1.49万套仅高于疫情放开后的2022年12月，以及2023年春节假期的1月。
上海二手房，已经在跌了！
上海的楼市行情，根本不是那些大v说的什么“分化”“内外”“冷暖”的格局问题。
上海楼市的真正问题是：
一二手房之间行情传导的时间差让大家以为这只是分化，似乎讲出“分化”这个词行情就结束了。
恰恰相反，上海楼市一二手房一脉相承一荣俱荣一损俱损，传导的行情才刚刚开始。
02
矛盾
接下来——
上海楼市
是向左走，让中心区的热度传递外围区域和二手房；
还是向右走，中心区被外围区域和二手房的寒气侵染？
咱们用数据给出答案。
首先，咱们看看上海楼市的历史成交数据。
商品房维度——
2017年商品房成交4.9万套；
2018年商品房成交5.3万套；
2019年商品房成交6.5万套；
2
020年商品房成交7.9万套；
2021年商品房成交9.2万套；
2022年商品房成交8.94万套
过去6年——
上海商品房年成交量最低是4.9万套，最高是2021年成交9.2万套，而2022年‘口罩年’成交了8.9万套。
知道过去6年的成交数据后，咱们再推算一下2023年上海新房年度成交量。
来，看图。
如果按照2023年上半年1-6月份的成交量推算，预估全年成交量在8万到9.4万套。
这个成交量与2022年‘口罩年’的楼市行情相近。
但是——
如果上海楼市没有利好政策，按照2023年3月份逐月下跌的趋势看，2023年将无法守住8万套。
二手房维度——
2017年二手房成交14.8万套；
2018年二手房成交16.3万套；
2019年二手房成交22.9万套；
2020年二手房成交28.7万套；
2021年二手房成交27.6万套；
2022年二手房成交15.8万套；
过去6年——
上海二手房年成交量20万套以上，市场行情整体趋热。
但成交量在15万套上下浮动，整个市场行情会趋冷。
那么，2023年上海二手房成交量预计是多少呢？
来，看图
从上半年二手房成交量推算，全年成交量预计在18万套到20万套之间，低于20万套但高于15万套。
但是——
二手房成交量也和商品房一样，从3月份开始逐月下跌，如果2023年下半年延续这种跌势，预估2023年成交量将低于18万套高于15万套。
文章至此，大家发现问题了吗？
上海楼市一直都是二手房成交量大于新房的市场，楼市整体热度是通过二手房的成交放量提升的。
从数据维度看——
上海楼市要保持量价上涨的上扬趋势，二手房成交量要达到一手房成交量的3倍及以上，整个上海楼市才能呈现活跃上涨的态势。
按照
2023年前6个月一二手房成交量推算的数据看，2023年上海二手房成交量约是新房2倍。
也就是说：
上海楼市的热度和能量早在6个月前就已经不足，接下来行情趋冷是必然
。
其次，上海新房一直在加大供应量
2019年入市159个项目，供应67371套；
2020年入市195个项目，供应70260套；
2021年入市304个项目，供应81822套；
2022年入市300个项目，供应90000套；
2023年入市320个项目；
上海持续加大新房的供应量，势必会影响供需关系，从而导致量价转化关系，随着供应增加，价格涨幅势必趋缓。
文章至此，上海楼市的趋势也就显现出来：
#基于一二手房倒挂带来的市场热点在降温。
目前只有极度细分的市场或者项目还保持热度；
#大环境不确定性在增加，风险偏好较高的人还在入场上车，比如打新。风险偏好较低的人在离场逃顶，比如二手房放盘量。
#三军未动粮草先行。
从上海居民存款看，第一季度增加了3421亿，且以中长期为主
由此判断，如无重大利好上海楼市行情将持续转冷；
总结而言：
如果说2022年10月8号的文章是我们给到大家第一个的信号。
那么，今天就是我们给到大家的第二个信号：
上海楼市整体进入拐点。
03
瞬息万变
从短期看——
上海楼市的结构性特征就是：
二手房是新房的根据和依托，是新房火爆的根源。
如果二手房挂盘量持续增加，成交量持续萎缩，预判最多3个月，也就是2023年第三季度新房市场部分项目将迎来滞销。
由于上海楼市特殊的积分制度和打新热，预判上海对于楼市向下行情的容忍度较大，短期不会有重磅利好。
从
中长期看——
上海约有780万套房子，在这些房子中60%左右是一房或者两房，三房和四房的占比也就300万套左右。
近20年上海的成交数据概算，上海只有200万套左右的商品房。
而上海有2500万人口，约有900万个家庭，
对应780万套房子，200万套商品房而言———
上海楼市仍有较大发展空间，尤其是改善型商品房。
所以——
中长期看好上海楼市领跑全国的行情，尤其是三房、四房品质商品房的价格涨幅趋势