本篇文章给大家谈谈地产基金募集，以及地产基金私募对应的知识点，文章可能有点长，但是希望大家可以阅读完，增长自己的知识，最重要的是希望对各位有所帮助，可以解决了您的问题，不要忘了收藏本站喔。
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房地产基金如何开展类REITs业务？
过去一年，国内的不动产证券化市场，发展得依然很快。
参与主体更多，物业类型也更多，也出现了更多有代表性的案例。
市场存量大了，也就方便我们总结规律、指导实践。
实践很重要。
最近这段时间，和很多做房地产基金的朋友聊天，发现虽然大家都非常关注不动产证券化市场，但或是只知框架、不明内里；或是理想主义、盲目乐观；或是批判否定、评价负面。
其实，从一个从业者的角度看来，不动产证券化市场仍处于起步阶段，的确存在很多问题，制度建设、市场培育、投资者群体等等方面，和成熟市场相比，都有较大差距。
寄希望于这个市场，帮你解决所有问题，只能带来失望。
但是必须认识到，先发优势，往往也是这个时候奠定的。
即使是在起步阶段，也已经有很多人通过这个市场，实现了自己的目标。
今天，我们就来研究两个经典案例，一起来看看，他们是怎么做到的，以及，我们能从中学到什么？
开始正式的分析之前，先要说明一下，以下所有的分析，都是基于项目的信息披露材料、公开的推介材料，数据来源为管理人网站、交易所网站，以及发行承销团队。
结构同学只会客观分析，不会胡乱解读。
进一步的，我们接下来的讨论，将主要围绕着一个问题：投资者认可什么样类型的类REITs产品呢？
相较于个人投资者，机构投资者更加理性，而且对于房地产行业非常熟悉——谁都不会是傻子，让别人拿出真金白银来认可你，总要给他们足够的理由。
而转换成房地产基金的角度就是：房地产基金要想开展类REITs业务，需要满足哪些条件？
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带着这些问题，我们就先来看看，国内首单PERE+REITs——大融城REITs。
项目牵头方光大安石，是国内领先的房地产基金管理公司，成功打造了自主商管品牌“大融城”，标的物业，就是位于重庆的观音桥大融城项目。
交易结构比较传统，属于典型的专项计划+私募基金+项目公司+标的物业的模式，
最终的发行结果非常好，其中优先A档3.8%，优先B档4.3%，刷新了当时同类型产品最低利率记录。
那么，我们就要问一个最重要的问题：投资者为什么这么认可这单类REITs呢？
我们已经知道，现阶段，类REITs还属于固定收益证券的范畴，机构投资者偏重的还是安全性。
因此，沿着这个思路，结构同学分析了一下这单项目的增信措施，主要有以下几点：
资产处置收入现金流
超额覆盖
累计跌幅36%的压力境况下的资产处置收入
对优先A档本金的覆盖倍数＞1.23
对优先档本金的覆盖倍数＞1.00
物业持有人净现金流
超额覆盖
压力境况下，物业持有人FFO
对优先A档预期收益的覆盖倍数＞1.37
对优先档预期收益的覆盖倍数＞1.08
物业抵押
观音桥大融城评估值25.02亿，按照12.87万㎡的建面，单价为1.94万/㎡
优先级A级13亿，LTV=52%
优先级16亿，LTV=64%
光大控股差额支付
光大控股提供差额支付承诺
证券结构化分层
优先A：优先B：次级=13:3:9，次级占比36%
标黄的部分，可以说是这个项目的关键，合理的估值+合理的抵押率+光大控股的差额支付承诺，使得优先级资产支持证券，呈现出光大控股发行的、有商业物业抵押担保的、私募公司债券的信用特征，自然也就赢得了投资者的青睐。
国内类似于光大安石这种，有较强的股东背景，且股东愿意提供增信的房地产基金，还有很多，而且很多机构都在尝试着推进类REITs项目。
比如，近期正在推介期的一单产品——景瑞控股-锴瑞投资京沪办公物业资产支持专项计划，主导的锴瑞投资，是景瑞控股旗下专注于持有型办公物业的投资、开发、改造、运营的基金平台。标的物业是景瑞张江中心项目和景瑞中关村项目，并由景瑞地产作为增信机构，我们期待他们的表现。
02
如果说大融城REITs项目的顺利发行，关键是光大安石作为“富二代”，可以依托于光大集团的主体信用的话，新派公寓REITs项目，则是为草根房地产基金，则开辟了另一条道路。
也是较为传统的专项计划+契约基金+项目公司+标的物业的模式，这里不多赘述。
这里需要强调的一点是，这一单项目的优先级和权益级，都是市场化销售给机构投资者的，而非由原始权益人自持。
所以，我们就得分别从优先级、权益级两类证券的投资逻辑出发，来看一下，为什么它能够最终成功落地。
对于优先级来说，机构投资者看重的，还是安全性。
和前一个项目一样，我们列出来核心的风控措施：
优先级/权益级安排
优先级1.3亿
权益级1.4亿
现金流超额覆盖
标的物业净现金流
对优先级预期收益覆盖倍数=1.01~1.53
标的物业概况
位于北京CBD东三环边，70年住宅产权
建面5711㎡
评估值3.15亿
评估均价为5.5万/㎡
标的物业抵押
优先级LTV=41%
全部资产支持证券LTV=85%
我们看到，优先级具备了超额覆盖+40%抵押率两大明显优势，赢得了投资者的认可。
我们也应该意识到，作为70年住宅产权的物业，标的物业的市场单价一般是在8~10万，考虑到这一层因素后，LTV将进一步降低到25%左右。
东西已经便宜到这种地步，还要什么外部增信呢？
权益级的投资逻辑，其实也是看准了这一点，我们可以理解为，拿着1.4亿的本金，借来1.3亿、成本只有5.3%的杠杆资金，并购了价值5亿元的物业。
3成首付买房的道理，大家都懂吧？
03
进一步的，我们还要再问一个问题：他们为什么能够接受这么大的折扣？
因为，成本足够低、空间足够大。
观音桥大融城，最初是一个叫做现代广场的烂尾楼，是光大安石团队整体收购的第一个商业项目，并于2010年完成改造升级后，正式开业。
而新派公寓最初的收购价格，是2.2万/㎡，即使是以5.5万/㎡的均价退出，升值幅度也是非常大了。
而房地产基金则可以通过这种方式，先确认一部分升值收益，同时通过商业管理+优先收购权的形式，实现对于物业的实际控制。
试想三年之后，光大安石和新派公寓再成立一期私募基金收购标的物业，REITs以略高于初始价格的水平实现退出——类REITs阶段性融资的作用，就充分体现了出来。
上面两个案例，分别代表了两类地产基金开展类REITs业务的核心逻辑，也为我们揭示出了一个很重要的道理：
现阶段，房地产基金开展类REITs业务，关键还是在于价格。
无论是大融城REITs（优先级LTV=60%），还是新派公寓REITs（优先级LTV=40%），标的物业的合理估值，以及较高的折扣，都保证了优先级份额的顺利募集。
而较强的升值预期，以及合理的折扣率，则是吸引次级投资者的关键。
04
最后，我想谈谈，上述分析带给我们的启发。
诚然，中国的资产价格，已经不太可能再出现过去5年这种爆发式增长的情况。
升值空间降低，是不是就说明新派公寓REITs的案例，并没有什么参考价值呢？
显然不是。
在如今国内的不动产市场，捡到金子的机会并不少。
2016年开始，中国已经进入了新一轮的不良资产投资机遇期。
特殊机会基金纷纷入场，以很多人想不到的低价，获得了优质资产。
募集基金→并购资产→修复资产→持有运营→基金分配清算，这一典型的房地产私募基金周期，一般要经历3~5年的时间。
这也是为什么，2018年下半年到现在，我们在北上广深，看到了这么多城市更新/内容创新的项目入市的原因。
我也相信，在2019年，REITs领域会出现更多特殊机会基金的身影。
最后，借用新派公寓创始人的一句话，作为今天的结束：
“在中国一切新事物都需要在创新，都需要突破，所以不能等着绿灯亮了才去做，一定是在红灯面前做好所有准备，等到绿灯一亮，你第一个冲出去。”
你如何看待，光大信托紧急通知：暂停所有房地产类项目募集？
感谢邀请哈，我是信托者，专业从事信托。
首先一点哈：说光大信托暂停所有房地产类项目募集，这是不全面的。光大信托高管也出来辟谣：按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。
第二点，片面地看光大信托这一事件也是不合理的。
仔细留心下，官方在5月17号的时候，就发23号文就强监管金融机构为房地产行业输血，其中对于非银机构的信托，它原文是这样要求的：
向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；违法违规向地方政府提供融资；违规要求或接受地方政府及其所属部门提供各种形式的担保；违规将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域等。
这房地产借助信托通道融资必须满足“四三二”资质。
四证：国有土地使用证（即土地证，国土局颁发）
建设用地规划许可证（规划局颁发）
建设工程规划许可证（规划局颁发）
建筑工程施工许可证（建设局颁发）
三：代表至少30%的自有资金投资与房地产项目。
二：代表开发商资质最低得是2级资质。
再接着前几天银保监会约谈了万向信托等多家信托机构，其重点就在于警示房地产信托相关业务，之后就到了今天——光大信托的紧急通知，这不是开始，也不会是结尾，相信后续还会有更多动作。
深究原因，我发表一点愚见：
官方对于房地产的政策总基调一直的是“房住不炒”。这上层定调了，这必须上行下效呀，不能阳奉阴违。
而上半年呢，光光信托就为房地产输血超过3600亿元，有甚至说是4500亿元，占比集合信托资金总规模近四成，在今年的集合信托市场上，房地产仍为最热门的投资领域。
而查看下光大信托的相关新闻：
福晟集团与光大信托签署100亿元战略合作协议
泰禾集团与光大信托签订战略合作框架协议
光大信托与佳兆业集团签署战略合作协议
我记得一个数字，在19年第一季度，光大信托更是以459款产品占据发行量第一位，发行规模达到了556.16亿元。这哪儿是开着宝马在提速呀，这是乘着火箭呀！！
这阵势一排开呀，这啥怪事儿，也就不怪了——官方定了基调，信托业唱着反调，这给了过热的势头降降温，也是情理中。光大信托上半年步子迈得大了，整个一劳模呀。那中途在服务区歇歇脚，缓一缓，也就不奇怪了嘛！！！
这说一千道一万，我又想了那句话——看清形势比项目本身更重要！！！
好，这是我的分享，抛砖引玉，感谢您的阅读，点个赞，加个关注！！！！
什么是rise基金
REITs是一种信托基金，全称是房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
简单来说，相当于有基金经理找了一群投资者，用募集来的钱投资房地产或者基建项目，这些项目会产生一定的回报，比如租金，在扣除了基金经理管理费等等后，将赚到的钱分给大家。这个基金经理则是REITs管理公司，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费，扣除相关费用后，向股东定期发放分红。如果管理得当，这些房地产投资项目可以得到可观的固定收益。
REITs的目的是将流动性较弱的商业地产转变为流动性较强的证券资产，而REITs的主要收益来源是不动产产生的现金流：租金以及未来资产增值的部分。
不过REITs并不局限于投资房地产，这次我国首批公募REITs专注于基础设施，涵盖收费公路、产业园区、垃圾污水处理和仓储物流四大领域
私募产品如何发行？
（一）基本流程
在管理人确认产品组织形式后，将通过改组织形式进行募资以及投资。比如，合伙制基金，在取得工商登记备案通过后，开设银行基本户，那么这个账户同时也是该基金的基金户以及募集结算账户。当投资者签署完基金合同及风险揭示书，确认书等认购基金所需的相应文书后。投资款将按照合同约定，打入改基金结算账户，同时按照募集管理办法的规定，该账户还需要和银行签订监管协议。投资者账户信息和募集结算账户信息，都将以协议的形式书面确认，包括资金的划转依据等，这些都需要管理人注意。
同时，为方便对投资者的信息披露途径，管理人应当在合同中约定较为方便的信息披露途径。
（二）合格投资者适当性操作
在投资款打入募集结算账户后，则启动24小时的冷静期，期间如果投资者反悔，可以无条件解除基金合同，期间的活期利息（如有）也应当属于投资者。这里也应当包括投资者所额外支付的认购费。
其次，对于合同成立，基金成立，合同生效，依据基金合同的约定都有不同的时间点，一般而言，三方签字盖章后合同成立，认购成功后合同生效，募集期满后基金成立（或者达到最低募集标准），募集账户的钱打入托管账户，托管银行出具到张通知书。这时候，投资者的钱才算是正式转为基金财产。
产品的设计
对于产品的设计，我们首先在汇总项目方和出资方诉求之后，要将其诉求与各项监管文件进行匹配，寻找合法合规的途径来设计产品。
（1）在基金端，我们可以看到主要有4大类资金方。分别是银行资金、信托资金、保险资金、券商资管。
对于银行资金目前需要注意以下三点：首先，商业银行在境内向企业投资进行股权投资作出了禁止性规定，但并没有禁止在境外进行投资，因此，目前商业银行多通过在香港等境外设立的子公司参与PE投资，如中国银行在香港设立的中银国际。其次，允许商业银行为客户提供理财服务，银行通过发行理财产品购买信托产品的方式间接参与私募投资即所谓的“银信合作”模式。再次，允许商业银行开展并购贷款业务，因此商业银行可以通过并购贷款的方式参与并购基金收购业务。
对于信托资金，需要注意：1、信托资金可以以固有资产从事股权投资。2、对于信托资金参与私募股权的具体细节参考《信托公司集合资金信托计划管理办法（2009修订）》、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》
对于证券公司资金，需要注意：1、证券公司可以设立基金子公司方式设立或管理私募股权基金；2、资产管理计划只能投资于标准化金融产品，不能直接参与私募股权基金，因此，资产管理计划往往通过购买信托计划的方式间接参与私募股权基金。3、允许证券公司及子公司开展资产证券化业务，故，证券公司亦可采用将基础资产证券化、发行资产支持证券的方式间接实现私募股权投资业务。
对于保险资金，需要注意：保险资金虽然允许保险资金参与私募股权投资、创业投资等私募基金，但对管理人、投资条件等提出了较高的要求。
在项目端，也有各种限制，比如债权类房地产信托计划所投项目应当满足四三二的要求（即房地产项目已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，项目自有本金比例符合《国务院关于调整固定资产投资项目本金比例的通知》的规定，开发商本身或其控股股东具备房地产开发二级以上资质。）
在结构端设计时，需要注意：1、新八条对于资管计划的各项限制；2、政府投资基金的限制；3、国有股转持，股份公司IPO时，按实际发行股份数量的10%，将上市公司部分国有股转由社保基金会持有。主要法律规定有《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》，国有PE投资企业IPO时国有PE有依法划转国有股义务；再者PE中有国有资金参与投资时，应考虑此是否涉及此问题而做相应的结构设计。
《上市公司国有股东标识管理暂行规定》、《国务院国有资产监督管理委员会关于施行<上市公司国有股东标识管理暂行规定>有关问题的函》认定国有股东标识，实践中只有被国资部门确认并标识的国有股东才履行转持义务，未明确标识的，不履行转持义务。
文章到此结束，如果本次分享的地产基金募集和地产基金私募的问题解决了您的问题，那么我们由衷的感到高兴！
