今年房企要上市太难了
11月18日，祥生控股有限公司正式在香港挂牌上市，创造了年内内房股最大规模IPO。
上市首日，祥生以发行价5.59港元/股横盘整个交易日，其间出现过三次拉升，最终当日收盘价定格于发行价，总市值为167.7亿港元。
实际上，祥生上市也只是前仆后继上市的房企们的一个缩影。刚刚过去的一周，港交所可谓热闹非凡。在祥生上市前一日，11月17日，金科服务、上坤地产正式在港交所挂牌交易；11月19日，融创服务也登陆港股资本市场。
不难发现，上市急切的除了地产股还有物业股，但同样是上市，二者命运却截然不同：物业股上市往往伴随着超额认购以及高开高走，比如金科服务，而地产股却通常面临认购不足以及破发等“标签”，比如上坤地产。
据中国房地产报记者初步统计，仅今年10月份成功上市得物管企业就有4家，而今年以来成功上市的房地产开发企业却仅有5家，其中汇景控股是在去年底就通过聆讯，正式挂牌交易在今年上半年的。
这一数字相比2018年和2019年有所减少，这也意味着今年房企要实现上市显得困难重重。
一位研究房地产行业的证券分析师认为，今年港股对于内地房地产企业上市的要求的确越来越严格，但即使如此，港股条件相比A股宽松，仍然是房企上市首选。
“今年上市房企在数量上少于往年，主要是内地的政策、企业规模、还有上市的时机影响了进度。”同时，该分析师认为，随着大型房企都实现上市，后面排队的小房企上市环境也不容乐观。
上市房企数量减少
今年上半年，受疫情影响，房企上市进度变慢，除了去年年底通过聆讯的汇景控股在今年上半年正式上市，上半年再无其他新上市房企。随着疫情得到控制，下半年，房企上市加快了一些进度。
据中国房地产报记者统计，截至目前，下半年以来共有港龙中国、金辉控股、上坤地产和祥生控股4家新上市房企。对比往年数据来看，2018年共有7家内地房企在港上市，即正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、福晟国际；2019年有6家内房企登陆港股，即德信中国、银城国际、中梁控股、景业名邦、天保集团、新力控股。显然，今年成功IPO的内房股数量明显偏低。
一位房地产公司熟悉资本市场的财务总经理对中国房地产报记者表示，其实疫情对企业上市影响虽然有，但并没有那么大。
“港股上市企业实际上比去年多，只是对于房地产行业而言，目前大的房地产开发企业都上市了，中小企业资金链紧张，负债高，而资本市场又很看重企业的业绩和经营质量，所以显得上市没那么容易了。”该财务总经理直言。
除了数量上不占优势，今年上市的房企中多数存在招股书“失效”以及“二次递表”等情况。例如上坤地产、金辉控股以及港龙中国都是在提交两次招股书后才成功上市。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫在采访中表示，房企招股书失效，一般是与公司的财务状况有关，如果企业自身业绩增长、盈利预期、现金回款等方面不够理想，或者数据的真实性存疑，都较难通过港交所的审核。
祥生控股是几家上市新秀种唯一一家一次交表就通过聆讯的房企，同时也是唯一一家还未上市的三十强房企和千亿房企。
由于招股书中并非所有企业都披露销售数据，因此借助第三方机构统计得出，祥生控股2019年实现销售金额为1174.7亿元，是今年新上市的几家企业中，销售规模最大的房企。由此可见，虽然今年成功上市的房企较少，但规模较大的房企上市过程更为通畅。
破发、认购不足成常态
除了二次交表，今年上市的房企还多面临认购不足和破发的问题。以港龙中国为例，港龙中国是疫情后首家成功登陆港股的房企。在上述分析师看来，港龙中国的上市实际上是把握住了好时机。“疫情期间，上市企业较少，港交所对港龙的上市文件处理相对是快的，一方面是时机问题，另一方面也与港龙老板的香港身份有关系。”
但即使把握住了上市时机，资本市场对于港龙的信心还是欠了一些。彼时，港龙公开招股，在香港市场发售情况并不理想，而上市当日股价也遭遇“破发”。
与港龙有同样遭遇的还有上坤地产和金辉控股。11月17日上市的上坤地产，发行价定于2.28港元/股，上市首日盘中即跌破发行价，当日收盘价2.3港元/股，微涨0.88%；金辉控股于10月29日在港交所挂牌上市，开盘集合竞价报4.18港元，较发行价下跌2.79%，午后股价一度拉升，截至收盘报4.36港元，当日涨幅1.4%。
祥生控股虽然上市当日股价一直处于横盘状态，但据其招股结果显示，虽然国际公开发售获1.49倍认购，但香港公开发售仅获0.54倍认购。
针对此种情况，谢逸枫认为，当前地产行业调控并未松动，“房住不炒”依旧是既定大政方针，因此投资者对房企的估值与前景不太看好。
不过，第一太平戴维斯高级董事、华东区估价部负责人蒋岚雷也给出了不同见解。其依然以港龙中国为例，指出虽然港龙上市当日破发，但在7月16日，三大股指全线暴跌的背景下，港龙未受大的影响。
蒋岚雷表示，内房企想要通过港交所上市审批其实并不难，难的是面对上市首日股价破发、估值低、股价大跳水等情况，如何继续赢得投资者信心。从这个方面来看，港龙能守住这个价位实属不易。
在上述财务总经理看来，资本市场对于房地产行业还是认可的，只不过对不同类型的企业给予的估值倍数不同，例如重资产开发的开发商可能给的估值倍数相对较小，一些轻资产类的企业给的估值倍数会高一些。
这也是为何目前地产股上市和物业股上市所面临的资本市场反应截然不同的原因之一。
负债问题仍然突出
与过去相比，由于越来越多房企在港股上市，港股对于房企上市的门槛也在无形中被抬高，且由于最近几年房企负债风险越来越突出，港交所在对房企招股书数据进行考察时也更为谨慎，但归根到底，企业的经营业绩才是决定其能否上市以及上市难易的最重要因素。
虽然目前一些中小房企已经成功上市，但并不代表这些企业可以放松警惕。从今年新上市的4家房企来看，负债问题依然较为突出。
以今年监管出台的融资“三条红线”为衡量标准，四家房企或多或少踩中其中的一条或两条红线，甚至有的房企三条红线全部踩中。
以金辉控股为例，公开资料显示，其过去三年净负债率均处于170%以上，远高于安全线标准100%；剔除预收款后的资产负债率达到77.14%，略超70%红线水平；而根据其二次交表数据显示，截至今年4月，金辉控股总借款及租赁负债为人民币525.86亿元，即期借款总额为145.71亿元，而公司账面的现金及等价物仅有84亿元，加上受限制的现金40亿元，共计127亿元仍不足以覆盖短期债务。
除了金辉控股，祥生控股也是三条红线全部踩中企业。上坤地产虽然根据其更新的招股数据显示，目前仅踩中一条红线，但其净负债率从2018年的325.9%骤然降至2020年4月底的73.8%，已经降至红线内，也引发业界疑惑。
在一位上海房企品牌官看来，房企的负债就像多米诺骨牌，并不容易降下来，除非降速发展，减少拿地，但反观上坤近几年的发展不降反增，净负债率的陡然降低让人怀疑其将不少债务移至了表外。
但众所周知，对于新上市的房企而言，负债高是常态，因为缺少多元融资渠道，过往所依靠的多是信托等高息融资方式，这些资本新秀在打开融资平台后，加上融资监管“三道红线”的约束，预计后续负债情况将有所改善。
做大做强很重要
上市对房企而言是一个很重要的分水岭，从目前情况来看，未来，上市不仅仅是分水岭，甚至可能成为房企是否活下来的分界线。
根据公开资料统计，目前港交所排队上市的房企仍然不在少数，2019年10家赴港IPO房企中尚有4家没通过，其中万创国际4次递表均失效，大唐地产、奥山控股等也二度闯关失败，目前奥山控股已经未出现于港交所的上市名单中，而大唐地产则在二次交表失败后于今年5月进行了第三次交表。
此外，领地控股、实地地产以及之前多次冲击上市的三巽控股，目前也未传出上市的进一步情况。
上述证券分析师认为，现在还在港股排队的小房企只能慢慢等时机，因为小房企不上市，就没有资金通道，万一内地政策再收紧，现金流就有风险，以后基本就很难存活，只能等着被大企业兼并。为了避免别兼并，这些小房企肯定会抓紧时间上市，也给自己留一点资本。
实际上，小房企生存困境一直存在，前述财务总经理向中国房地产报记者表示，小房企要存活，未来要么就是被大房企收购，要么就是做强做大，在谈及如何做强做大时，其表示小房企可以找准定位，并在所在地区持续深耕做到当地市场前三，不要盲目扩张，或许还有生存空间。