昔日大兴地王变身万元盘 北京区域楼市已现价格战
昔日大兴地王变身万元盘 北京区域楼市已现价格战 更新时间：2010-9-17 7:03:36 继“日光盘”之后，北京楼市最新的流行词语变成了“万元盘”。 有消息称，金融街控股旗下位于大兴的新项目“金色漫香郡”即将于本月底正式开盘。在房价节节走低的郊区新盘市场，该项目以11000元/平方米的均价创下了宏观调控以来北京新盘入市的最低价。 “万科、保利、金融街等品牌房地产企业在北京市场接二连三刷新新盘的低开纪录，有可能在一定程度上引发区域的价格战。”北京中原三级市场研究部总监张大伟如是分析。 昔日地王遭遇降价潮 对于熟悉北京市场的人来说，金色漫香郡尽管是新盘入市，但并不陌生。 2007年，土地市场的“癫狂”有如今年宏观调控之前一般。当年9月，金融街以超过12.03亿元的报价，在金地、龙湖、首创、城开等众多大牌开发商中力拔头筹，拿下大兴区黄村镇孙村组团住宅用地。该成交价高出底价4.6亿元近3倍，甚至比第二名北京城开的报价还高出近2.4亿元，一举创下了当时大兴平均楼面价的最高纪录。 资料显示，孙村组团地块紧邻黄村镇核心区，是大兴三大居住组团之一，占地总体面积达234632.23平方米，规划建筑面积达257406.4平方米。据当时关注该地块的一位开发商透露，孙村组团地块已经完成平整工作，按标书计算容积率不到1.1，而总体近26万平方米的开发面积也相当适中，因此一经推出就引来了众多大型房企的关注。 以金融街的拿地价格计算，其平均楼面价达到了约4675元/平方米，而当时黄村周边在售项目均价在8000元/平方米左右，再加上建安等成本，已是当时“面粉贵过面包”的典型案例。 如今，经过2009年及2010年初的房价飞涨，大兴的房价水平已是今非昔比。在楼市“史上最严厉”的系列宏观调控政策出台后，大兴也成为北京房价出现松动的“第一站”。 4月底，绿地西斯莱公馆首期以精装修18500元/平方米的价格开盘，为在售楼盘均价多在20000元/平方米的黄村区域逆市注入了一针“强心剂”；此后的6月底，与绿地西斯莱公馆相距不远的保利・茉莉公馆也作为新盘入市，其16000元/平方米的均价甚至低于周边二手房的售价，开盘当天即告售罄；8月28日，同样地处黄村的纯新盘项目金地仰山，以14000元/平方米的起价再度刷新了区域新盘低价，使其724套房源迎来了1045人争抢，当天认购一空。 在知名房企新盘低价战略的刺激之下，大兴楼市终于迎来了逆市热销潮。 价格战还将持续 拿地三年的金融街将昔日地王金色漫香郡的开盘时间定在了大兴楼市价格战如火如荼之际，颇有些时运不济的味道。 “如果没有宏观调控，这个项目本来打算定价在15000元/平方米左右。”一位接近该项目的业内人士表示。而金色漫香郡的最终定价也表明，低价再低价，是其唯一选择。 “作为一家上市公司，金融街肯定会有业绩方面的标准和要求，而它在北京的项目并不多，老项目剩一些楼王产品又不太可能降价，因此就要靠新开的项目支撑了，这种低开的策略也是出于公司年度业绩的考虑。”亚豪机构市场总监郭毅分析。 金融街控股8月公布的半年报显示，公司实现营业收入19.8亿元，同比增长31.59%，净利润5.08亿元，同比下滑32.78%，基本每股收益0.20元，同比下降33.33%。其半年报成绩说不上亮丽。 根据该公司年初计划，上半年完成开复工面积226.3万平方米，占计划的75.43%；竣工面积仅5万平方米，仅完成计划的5%，且并没有调整其开、竣工计划。因此，业内人士预计，金融街旗下的项目将在下半年形成集中供应，而其所担负的业绩任务也更多集中在下半年。 “金色漫香郡实行万元盘的低价策略，主要还是看中了目前市场中回暖较为迅速的刚性需求客群。”该项目相关负责人表示，除了售价更低，其产品也选择了与黄村区域的众多楼盘差异化的定位。“金色漫香郡是金融街继亦庄金色漫香林之后金色系列低密度花园洋房产品线的第二个项目，项目密度仅为1.55，户型和园林的规划设计也更讲究。” 尽管尚未开盘，但金色漫香郡的“万元盘”策略已经取得了一定成效，据上述负责人透露，该项目首期推出570余套房源，目前参与排号的客户已经超过6000组。 除此之外，金色漫香郡的低价入市还搅动了其周边的区域市场。在该项目南侧4公里左右的一品嘉园项目的售价已由一个月前的13000元/平方米左右，降至目前的9000元/平方米。 “大兴的区域市场已经出现了明显的价格战，一些楼盘的价格甚至低于区域内二手房的价格。”张大伟表示，开发商的这一降价行为换来了市场的积极反应。北京中原的统计显示，在低价项目的带动下，大兴区在售楼盘的签约率达到56.10%，远超全市平均水平。 不过，张大伟认为，由于前几年政府对房地产市场的调控结果是“屡调屡涨”，因此当近期市场出现回暖苗头，购房者就担心调控政策已经被消化，担心房价又迎来报复性反弹，出现盲目抄底的行为。“从最近的宏观调控效果看，连续2个月的价格停滞很可能酝酿进一步的调控政策。所以最近期待抄底或者有余力投资的购房者，还是应该谨慎。”