投资商业地产险资两难中“舞蹈”
投资商业地产险资两难中“舞蹈” 更新时间：2011-1-1 7:55:58 保险进入商业地产又添上浓墨重彩的一笔，总交易金额为37.44亿元的原首都时代广场被中国人保集团股份有限公司及旗下子公司成功拿下。
一位人保集团人士向本报透露，2010年12月30日，人保集团就此项交易与北京西长安街八十八号发展有限公司签订了交易合同，并支付了所有款项，其中人保财险支付10亿。按照有关不动产投资监管规定，上述交易合同签订之后，人保还需要在15天之内向保监会报备。
作为2010年险资进军商业地产最后一笔交易收官，险资投资不动产开闸首年险资抢购商业地产暂告段落。
一位保险业人士表示，监管部门实际上对险资投资不动产管理严格，险资可投项目与其可投资金额相比还是显得相当不足。
一面是地产调控政策加码，一面是土地成交价在抢购竞标中价格不断创出新高，在矛盾中进场的险资既要淘出升值的好项目，同时所投项目还要符合监管的种种限制规定，险资不动产投资还面临诸多挑战。
纷纷抢购
人保收购原首都时代广场，早在2010年6月份就进入了洽谈阶段。
除人保之外，其他保险公司也纷纷涌入商业地产投资领域。2010年下半年险资投资商业地产进入了集中爆发期。2010年12月末被称为“史上最庞大的土地投标”――北京中服地块中的6块地买家中，安邦财险、健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，建筑面积12万平米，楼面价高达2.1万元/平方米。在上述6地块争夺战当中，包括上述安邦财险3家保险公司以及泰康人寿、生命人寿、阳光保险等共8家险企亮相竞标现场。
险资加入商业地块抢夺战，关键在于政策的放行。2009年10月1日新《保险法》出台险资进入不动产开闸，2010年9月出台细则 《保险资金投资不动产暂行办法》发布，规定险资投资于不动产的账面余额，不得高于保险公司上季末总资产的10%，这让每个月都有大量保费进账的险企找到了新的投资出口。
三家上市保险公司也同样忙着抢项目，太保2010年12月10日发布公告称，斥资2.16亿元收购深圳福田燃机电力公司30%股权，而该公司最主要资产为位于深圳中心区福田区估值为6.81亿元的地块。2010年8月，成都新行政中心“天府国际金融中心”吸引了众保险公司，中国人寿以6.46亿元价格买下该楼群的5号楼，安邦财险则以4.92亿元的价格购入1号楼和2号楼；此外，8月国寿还以25.9亿元在杭州江干区拿下商业金融用地。平安在7月末以6.13亿元价格购得深圳福田中心区南区一地块。其他中型保险公司也频频出手拿地和抢项目，纷纷在各核心城市中心区抢项目。
不过，险资投资商业地产规则比较多，上述人保集团人士对本报称，由于房地产开发领域具有很强的专业性，为了规避保险公司投资风险，《办法》禁止保险公司设立房地产开发公司，禁止投资非上市房地产公司股权，但项目公司除外，这为首都时代广场项目在操作模式的选择和确定上提供了政策依据，如采用项目公司的操作模式，不仅符合相关政策规定，而且有利于实现风险隔离。
这也是“首都时代广场”未出现在上述交易合同中的原因，因其不是项目公司，但北京西长安街八十八号发展有限公司则是一个项目公司，且符合《办法》要求的――第二十条规定，保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。
可见，直接拿下项目用地以及直接收购拥有商业地产项目的公司，成为险资进入商业地产的两种可行方式。对于投资原首都时代广场商业物业项目，上述人保人士表示，“此栋楼主要还是自用，现在险资投资的物业大部分都还是自用。中国的商业地产依然受制于很多因素，现在除了中国平安，泰康置业对商业地产有所涉足外，其他保险公司投资参与的还很少。”
不过，险资投资不动产开闸的真正意义在于，使险资增多一个与保险资金久期相适配且收益要高于固定收益产品的投资出口，市场人士认为险资早以自用办公的名义进入商业地产，且有的已经获得了不错的收益。
两难抉择
险资不动产投资形成了两个梯队。据了解，平安、国寿、泰康、太保当属第一梯队，均已投资了几个以上的项目；另一个梯队则是涉市的初入者。国寿除了潜入商业地产外，2010年上半年就拟拿出1000亿资金投入养老地产，泰康人寿拟投资40亿元兴建养老社区，而太保走的似乎是与平安相似的路径，以收购商业地产项目为主。
目前商业地产运作较为成功的当属平安，据记者了解到，平安以旗下平安信托为平台，在北京、上海、广州、南京等城市投资了物业，其租金回报率在6%-7%，而一般来说写字楼年租金回报率在4%上下。另其投资的商业物业升值也相当可观。
不过，今年的房价在调控加码中并未停止上涨步伐，而在新的一年里仍然可能面临各种调控手段。在这种情况下，保险对商业地产投资如何看待？平安信托董事长童恺认为，“中国人多地少，中长期房地产还是比较好的投资，房地产是周期性行业，能守得住都不会有太差的结果。”
不过，中央财经大学保险学院院长郝演苏则认为，“险资投资不动产只是资金运用多了一个渠道，且不是主渠道，而且在经济不好的时候下滑风险很大，变成非常难回收的资产，如亚洲金融危机日本就有7家保险公司因投资房地产导致破产。”
上述人保人士则认为，对于房地产还是有些看不懂，因为经济形势很复杂。客观讲，保险资金进入不动产还有一个漫长的时间，而中国目前经济形势下，房地产走势不清楚，对宏观经济没有很好的把握，“似乎现在的地产价格依然偏高，但如果从通胀角度看或不尽然；像过去十年何时买房子都贵，而现在看以前的房价都比较便宜。长期观点看，保险公司需要配置地产，否则没有‘压箱底’的资产。”
另外，保险公司也在为《办法》中的若干规定而苦恼，某家国有大型保险公司人士表示，感觉投资政策与立法规则正好是相反――如没指定的都不能投，圈定了一个比较小的投资范围，但就此作为投资方来说，可能很难找到合适的投资对象，可操作性不强。
他表示：“以至于如果参与了投资，就容易导致违规。守规距一些的国有保险公司，就索性不参与投资了，避免可能踩红线。”