如果你正准备买房或卖房，请务必关注当前上海楼市吹来的风。
近期，浦开云璟开盘，318套房源，当天即告售罄。
当你还只是看到一个中环地铁红盘热销时，我要告诉你的却是
上海的需求端悄然发生变化。
根据现场选房情况，浦开云璟的120平和140平户型在现场遭到哄抢，率先销售一空。
90㎡户型在220组小筹客户进场情况下才清盘。
平米研究院数据显现，浦开云璟项目90平小户型房客比1：2.5，但是120平大户型房客比。高达惊人的1:9.2。
单价比大户型低1万，意向客户却不到大户型一半。
上海市场的高品质大户型正在变得越来越“抢手”。
90平两房，浦开在和市场开玩笑
浦开云璟此次90平产品有两个“致命”缺点。
一是定位不清晰。
浦开云璟90平户型总价720-810万，总体来看面向客户还是以刚需购房者为主。
浦开将产品做成2房，2卫，限制了家庭可容纳居住人数，却提升了卫生间数量，虽然是刚需产品，却总想提升舒适度，最终把产品做的有点不伦不类。
真是心比天高，命比纸薄。
这种大面积2房是20年前的产品布局。
二是户型得房率低。
浦开云锦为18层的高层，通常18层的产品得房率在75%左右。
但是浦开的90平产品得房率仅65.97-67.02%，实际使用面积只有60平左右。
怎么说呢，你买一套正常得房率75%的80平户型使用面积和浦开一样，但浦开却要你多掏10平米的钱。
还真是设计创造“价值”。
市场向大的需求一直在积压
没有永恒的产品，只有永恒的需求。
上海的住宅经历了多次变化。
第一代是上世纪二三十年代的代表性建筑石库门；
第二代是50年代曹杨新村、鞍山新村、江宁新村为代表的一室户的筒子楼；
前两代产品主要是受时代限制，没有所谓的产品设计。
随着家庭居住条件越发紧张，80年第三代产品出现的小客厅、小厨卫、大卧室布局的新式工房，30-60平的1-2房；
此时，有了独立的厨卫，私密性也有了提升，实现了完全独门独户的居住需求。
第四代是2000年后的商品房，60-70平的1房，80-110平的2房，120平以上的三房。
2000年前后，上海的人均住房面积也仅11.8平，经历了前三代拥挤的居住环境，这一阶段，商品房更关注尺度上的扩大。
第五代是2006年，国十五条7090政策产物。大量的90平以下户型出现。
虽然7090限制于2015年解除，但是上海2016年又规定土地出让中不低于70%的中小户型。因此
上海市场一直缺少大户型产品。
早期的上海市场是造什么，就住什么。随后变为政策要求造什么，就住什么。
市场需求的声音始终得不到响应。
小户型当下的尴尬
在房住不炒的今天，我们深刻理解小户型政策对刚需的保护，但是市场也需要得到尊重。
1、小户型不是购房的终点站。
上海市场对很多刚需客户来说，一开始不具备购买大户型的能力，小户型成为大家上车的被动选择，在经济实力提升和房子涨价后，置换改善也成了必然方向。
随着生育的放开，父母养老等问题的出现，家庭住房面积要求会进一步增加，都会将需求推向大户型改善。
2、置换的难度大。
上海二套的首付比例在7成，实际上置换的门槛是比较高的。第一套房子如果没有足够的利润，是比较难以进行二套置换。
因此，在考虑资金使用效率的情况下，一次性到位更好。
3、大户型得房率高。
小户型在规划设计阶段，受到的限制更多，导致有些时候需要牺牲产品的合理性，出现如浦开这样的畸形产品。
大户型在设计上灵活性大，回旋余地多，同时在同样的条件下，大户型得房率更高，性价比是优于小户型的。
4、外环内小户型并不受欢迎。
过去的两房产品在当下的二手市场也很难卖。
外环内近20年的次新房中，80-100平多为两房户型，总价多在1000万上下。是市场上非常尴尬的选项。
森兰板块，仁恒森兰雅苑，2012年的90平两房，目前挂牌950-1000万。
从小绿网成交看，仁恒200-300平的大户型成交比较多。
90平两房仅占2成，主要是16年前后成交的多，当时总价仅700万左右。
同样的情况，如御桥的万科海上传奇。
小区主力成交户型是95-140的三房，2房户型不仅成交少，而且价格比大户型也低很多。
2023年初成交的两套，单价差了2.4万。
就问你少赚了200万，心痛不痛。
5、改善的趋势是不可逆的。
2020年上海常住居民家庭户均居住面积为
71.04平方米。
意味着有大量的家庭居住在小户型中。
纯粹的居住需求已经得到满足，那么
接下来的购房需求，一定是改善。
此外，现在的置换、改善客户普遍有购房经验，一定程度上对户型有要求。
所以，未来的市场一定是产品力的角逐，
高品质大户型才是未来的方向。
改善当道，差的不是钱，而是产品
改善需求在上海买新房如同刮彩票。
除了浦开云璟，还有不少新盘也有着同样的情况。比如这两个项目的840套新房中，仅有10%的大户型产品。
1700万的房子11个人抢1套。
改善需求在新房市场上无房可买，充分说明了市场并不差钱，而是没有满足需求的产品。
着急改善的话，不是非要在新房一棵树上吊死，在二手房另辟蹊径不失为一个更好的选择。
比如联洋花园，1800万不到，内环内的核心地段，对比中外环接近1700万的新房，性价比还是很高的。
再比如，慧芝湖花园，大宁核心地段，也同样性价比非常高。
市场一直在，只是你不知道。
在新房大户型极其缺乏的前提下，即使是地段较弱，不触发积分的项目，大户型也非常抢手。
很多人认为买到桃浦的人可能都是800万预算的小户型用户，毕竟总价足够低。
但实际上，金茂景泰府开盘去化7成，172平以上大户型全部卖光，剩下的都是107平小户型。
宝华紫薇花园开盘去化9成，也是大户型170平和224平卖完，剩下94-104小户型。
要知道，买在这里的都是1500-2100万的大户型买家。
所以，对于自住置换类的客户来说，二手相对是更加合理的选项。
分化的市场下，高品质大户型将领涨市场，供应充足的小户型没有稀缺性，反而涨价空间有限。
认知差异，决定了财富积累的差异。
新房的未来改善当道。
对于上一个周期的涨幅，我们的总结是
“始于学区，终于品质”。
那么未来，我相信，品质依然是改善追逐的终点。
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