主 编：柯谈
来源：柯谈地产观
上海，是全国最大的房地产市场，没有之一，二手房成交量最大，豪宅成交量最大，是各大房企的必争之地。
上海，是全国所有城市中，兼顾增值和抗跌最均衡的城市。在增值最快的城市中，上海是最抗跌的；在最抗跌的城市中，上海是增值最快的。
上海上一轮的房产上涨周期，是2020-2021年，从教育政策大变，到学区房暴涨，再联动到整个楼市。随着外部环境的变化和三价取低的实行，到了2022年底，上海的楼市完全偃旗息鼓。但是该涨的已经涨完了，不该涨的，它就是没涨。
想要知道上海未来哪些板块涨幅最大，最好的方式就是探究过去，寻找房价上涨的区域类型，抽丝剥茧的寻找规律。
今天，我就想跟大家来聊聊上海楼市
过去5年涨幅最大和跌幅最大的板块，以及最具投资潜力的板块都在哪里？
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从2018年1月，到现在整整五年。上海有哪些板块的二手房房价，真正出现了逆袭，哪些板块入围了涨幅榜
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。我们团队耗时2周整合对比了过去5年所有板块的网签数据，直接把答案和背后的原因呈现给你。
我们把涨幅最好的十大板块进行了总结和归类：
涨幅原因一：学区+次新+产业。
涉及板块：张江、新江湾城、大宁。
2020年那波行情，大家都知道。以学区房开始，再以学区房结束。有一些学区简直和过山车一样，直接涨了50%，到现在回头一看，和三年前价格几乎一样。但也有一些学区，至今依然坚挺。坚挺的学区，绝大部分是兼顾了小学和初中，同时在次新片区的这类板块。
张江五年前强，是因为张江的产业确实强，叠加张江男的购买力之后，即使是五年前，张江也是中环高地之一。但是和现在相比，张江的高度依然还不够看。现在的张江，不但是产业高地，同时也是学区高地。全上海最强的公办初中，就是张江地区的张江集团。张江副中心的万科翡翠公园，对口的学校也是建平实验。现在张江的房价，堪比一些内环核心地段板块的价格。相对于五年前，张江是又跃上了一个台阶。
张集历史成绩
而新江湾和七宝，情况其实类似。新江湾是东北方向最宜居的片区，有复旦大学，还自带一个一梯队的学区。七宝的主力购房者都来自于漕河泾。2021年新建的七宝文来，虽然当时很多人不认可，但是两年过去了，成绩有目共睹。
以上几个板块之所以涨幅可观，都是叠加了产业和学校，同时又是宜居片区。
涨幅原因二：老城区改造，带来的充裕购买力。
涉及板块：黄浦的新天地、五里桥、以及长宁的镇宁路。
其实，整个市区核心地段，近五年的涨幅都很可观。2019年以后，上海的老城厢迎来了久违的动迁大潮。动迁大潮的结果，是整个董家渡，整个豫园，几乎都拆完了。
豫园董家渡地区
而这些动迁大户，固然有一些会选择去松江南，但是更多的人，依然会选择在附近置业。不但黄浦区的半淞园、打浦桥、五里桥的老破小迎来了很不错的涨幅。甚至再往西到斜土路徐家汇，往东到浦东，往北到静安，同价位的老公房，都有很不错的涨幅。但如果要买户型方正，离市区近的板楼电梯房，他们会去哪里？如果钱够得上，直接就在附近买个次新房自住了。
涨幅原因三：突如其来的封控，导致的别墅类需求暴增。
涉及板块：华漕。
疫情以后，哪一类住宅涨的特别好，答案是近郊别墅。在绝大部分年份里，别墅都是比较特殊的一类产品。你说它好，确实很好。有天有地，面积又大，空间又多，居住的舒适性确实是非常好的。但是，总价很高，生活的便利和舒适度，又不如市区的大平层。一直以来，别墅的涨幅都是比较尴尬的。在绝大部分年份里，别墅的涨幅，总是不如市区的大平层的。
2022年疫情封控以后，情况变了。由于封控近三个月的影响，上海的主城区别墅都卖的非常好。当这波涨幅叠加到五年前没有别墅宜居概念的板块价格以后，华漕的涨幅，也就是理所当然的了。
涨幅原因四：强势能规划区域，比如一江一河。
涉及板块：东外滩、苏河湾。
一江一河的规划自然是好的，但是一江一河涉及的板块，正在发展中的，并且是由低位起来的，其实只有外滩以东片区。
徐汇滨江一带已经很贵了，涨幅不够明显；普陀苏河一带十年前就开发完毕了，现在除了炒个概念，没有实际效用；浦东北滨江，唉，这么好的地方，就这么胡乱的落地了。一桌满汉全席，做成个杂烩。简直是闻者伤心，听者落泪。
真正实打实在发展，也能看到希望的，其实就是苏河湾、北外滩和东外滩。有的时候吧，虽然大家不说，虽然公共租界北区远不如法租界和公共租界中区。但有的时候，这些历史还是能引起共鸣。而且苏河湾、北外滩和东外滩，确实有大片的空地，确实有高大上的规划。地段认可，规划可见，从一个常规地段跃升为热门地段，涨幅自然也就可观了。
涨幅原因五：全新板块，学区+高能级产业一把梭哈。
涉及板块：杨思前滩。
前滩是近五年的当红炸子鸡，几乎是近五年最吸引眼球的板块。公办华二的入驻再加上各类强势企业的扎堆，导致前滩的房价，涨幅异常凶猛。一手开盘10.5万，二手能自住的，挂牌18-20万。光这一个倒挂，就足以说明一切。
那和前滩一路之隔的杨思次新房，现在是什么价格？比如2002年的恒大华城天地苑，最近的成交价9万，是前滩的一半都不到。但是你放在五年前，当时前滩还未起势，当时的前滩一手才8.1万，至于恒大华城天地苑，那就更便宜了。而现在前滩的次新房，价格已经翻了一倍。
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好，聊完了涨幅榜，咱们再来总结下跌幅最大的板块
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。以史为鉴的意义，就是避免重蹈覆辙。有一些板块，二手房的房价相比2018年，真的是惨不忍睹。
跌幅原因一：远郊/无地铁板块。
涉及板块：奉贤的拓林、马桥、长兴岛等……
在这些跌幅靠前的板块里面，绝大多数都是远郊或者无地铁的板块。五大新城的光环，貌似并没有笼罩奉贤新城。作为五大新城之一，5号线地铁站板块，2021年新房积分高达70+的热门板块，南桥新城从2018年到现在，跌幅可观。为什么能跌的这么狠？这些远郊板块，仅有的购房者仅来自于本区或本板块，既然你这里没有在市区工作的人口，那没有前途也是理所应当的。
没有地铁的道理也是一样的。没有地铁，就意味着不大可能市区通勤。既然不能市区通勤，那剩下的，也就是本地人了。流动性既然没有了，那跌幅也就能合理解释了。
跌幅原因二：没有强势能的规划落地。
涉及板块：宝山的月浦、淞宝、顾村、淞南高境。
宝山这二十年，唯一让人印象深刻的，就是宝山的规划从来靠不住。即使到今天，如果有两个选择，一个在宝山，一个在其他区。大部分人会直接弃宝山而去。
大家知道，现在在上海买好一点的新房是需要积分的，盘越好，需要的积分就越高。松江的泗泾离市区这么远了，买房要积分；闵行吴泾离市区这么远了，买房要积分。顾村的地理位置和到市区的距离，按道理不远吧。但是，在这里买新房，是不需要积分的。没办法，大家的固有认识就是这么顽固。然而，宝山是真的能够得上这个顽固的。从2018年到现在，这些划在主城区的，有地铁的板块，居然还是跌的。到了这时候，你除了拱个手，道一声佩服，你还能说啥。
跌幅原因三：边缘地带，只有本地购买力，无外来接盘侠。
涉及板块：浦东的惠南、祝桥、外高桥。
浦东有些板块跌的是真狠啊，别人都是蹭蹭的往上涨，它是噗噗的往下跌。
按道理来说，外高桥是外环内，地段不算差吧？祝桥有上海东站，规划很好吧？惠南是之前的南汇城区，学校又好，南汇人民喜欢吧？
但是，最后的结果却让人出乎意料。这几个地方最大的问题，是没有新增人口。买在外高桥的，都是外高桥本地人；买在惠南的，都是惠南以南各镇的人，还得去掉临港；买在祝桥的人，除了本地人，好像就没有了。都是本地人市场，没有外来新生力量，自然就没有了接盘侠。
以上跌幅最大的这些板块，除非迫不得已的纯自住纯刚需，千万不要买，不仅自己别买，还要转告亲朋好友避雷。
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最后，我帮大家总结了大家最关心的各个总价段的买房推荐板块，这些板块都是增值有保障的板块，2023年买房，您对号入座就可以了。
一、总价300-500万
方向一，建议大家可以重点考虑近郊有地铁，额外带点产业或强能级的板块。比如浦东的周浦、青浦的徐泾北城、宝山的杨行、闵行的浦江。
方向二，中环以内买个老破小，带点学区。比如浦东的明珠、杨浦的二师附小+铁岭、静安的闸实验+风华、普陀的新普陀+梅陇、徐汇的交小+徐汇/南模、闵行的闵实验+莘松等等。
方向三，考虑在老破小比较少的片区，再叠加产业或规划。比如老城厢、董家渡、北外滩、东外滩、漕河泾等等。
二、总价500-800万
这个预算的客户，大部分买房人会对品质有一定要求，可以考虑以下三个方向：
方向一，如果纯以学校为导向，喜欢鸡血教育的朋友。来，重点可以划一划了。浦东的明珠、上实东；静安的静教院；徐汇的交小+徐汇/南模；黄浦的上外+大同这个级别的学校，还是可以考虑的。
方向二，如果想在小区品质还不错的前提下还有一个不错的学校，自住优先，兼顾学区，可以考虑：浦东的唐镇、周浦；宝山的杨行；嘉定新城；闵行莘庄。都是小区品质不错，还带一个不错的学区。
方向三，如果纯以小区品质，更看重自住的。来，继续拿起小黑笔记重点。比如浦东御桥、闵行梅陇、大虹桥徐泾、华漕、宝山上大，这些都是小区品质很好，板块附带产业或者规划。有这些附带属性的板块，都是可以关注的。
三、总价800-1500万
如果你的总价预算是800万-1500万之间，我们直接推荐三个重点区域：
方向一，北蔡大华锦绣片区。绝大部分小区都是2010年以后的次新房，一些小区品质很好，是干挂石材。13号线可以直达张江和新天地；7号线直达花木和静安寺。商业配套也过得去。有的带个二梯队学区昌邑小学；有的带个新挂名的进才实验。
方向二，浦东的森兰板块，可以买到带学区的品质小三房。森兰是浦东北部仅有的次新片区，自带森兰楔形绿地。又有明珠森兰和六师芳菲两个一梯队小学。初中进才森兰实验虽然是新学校，但是口碑不错，很受家长认可。而且规划中还会有一个森兰商圈；北横通道的终点也会通到森兰附近。这里是浦东北区最宜居的片区。
方向三，莘庄南广场。虽然整个片区小区房龄稍微有点老，大部分是05年左右的房子。但是整个城市界面还算漂亮，小区维护的也都不错，户型也比较好。自带一个九年一贯制的二梯队学校莘城学校。交通发达，没有什么很明显的短板。从自住角度，性价比还是很不错的。
四、总价1500-2000万
如果你的总价预算段是在1500-2000万之间，在这个价位段买房的关注重点一般就是这三种：
方向一，如果是关注学区更好的。那么可以去静教院、交小、上实东这些地方去看一下，优先考虑学区，其次考虑居住。
方向二，如果是以居住体验为优先的。那么像浦东的碧云、杨浦的新江湾、闸北的大宁、闵行的古美这些地方，也都可以关注一下，居住体验很不错，学校也很不错。如果不考虑学区，也可以直接在中环内买个次新电梯2-3房。
方向三，如果是以未来发展为主要考虑的。那么可以关心一下新规划的6个副中心以及金色中环这些地方。比如说像浦东的杨思、御桥、金桥，像浦西的真如、桃浦等等。
五、总价2000万以上
如果你的总价预算段是在2000万以上的，你基本上对于品质地段，都已经有了更高的要求。
首先，你可以重点考虑核心区域比如老静安的高品质住宅，集中在南京西路以北，江宁路和南京西路交界这一片，几个小区不管是品质还是位置，都很不错。
其次，靠近黄浦滨江的大平层也可以考虑，不管是绿城、华润、融创，都是好地段好品质。
徐汇的话，最好的当然是衡复风貌区，地段绝无仅有，历史人文也很丰富。还有徐汇滨江，近些年崛起的豪宅板块，定位和产业能级都是顶级的。
长宁在这个价位段，可以考虑古北黄金城道、镇宁路和西郊板块。
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在2020年初的时候，我在业内第一个提出：2020年是楼市分化元年。一二线涨，三四线跌；强二线涨，弱二线跌；沪深广大涨，北京小涨；一线内部学区次新改善豪宅涨，远郊老破小刚需跌。
未来买房，越来越考验眼光，越来越考验判断。
2020年之前，房产投资靠胆量；2020年之后，房产投资靠智慧。
最后再说下我对2023年上海楼市的判断和操作建议：
一、上海小阳春已经开场。目前是以改善和纯刚需为主，豪宅还未启动。
二、去年四季度是上海成交量和房价的底部，今年房价会逐步上涨，小涨是毫无疑问了，大涨要看政策力度。
三、纯刚需和改善置换赶紧入场，别再犹豫和等待。
四、卖一买一的置换客户，千万别抱有幻想等房价涨了再卖，赶紧挂最低价抛掉，现金在手还能赶上捡笋时机。
五、外地老家多余的房子赶紧降价抛掉，上车上海。
六、最近我正在置换，把老人名下的一套闲置小户型卖掉，过去这个周末两天内，有10组看房客户，其中1组是一对小夫妻，其它9组都是年轻单身女性。通过这个现象我想说明三件事：一、带看量和成交量已经起来了；二、上海女性的购房意愿远远强于男性；三、上海永远不会缺乏购买力，从刚需到豪宅都是如此。去年全国减少85万人，别说85万，就是850万，上海照样人满为患。