我想对于每位想要在上海购房的人来说，有两个关键点一定非常重要
一是首付，二是税费
那么各位知道么，其实在上海一直有一类房源，不仅能做到更少比例的首付，还可以适当减少税费，那就是：上海的
普通住宅
我们先来看看什么是普通住宅
（以下简称普宅）
根据2014年上海市出台的普宅标准，需要同时满足以下三个条件
除了房屋类型和低于140平的面积要求外，最重要的还是第三点，不同环线间需要满足的实际成交价格
就好比内环线以内的普宅，就必须满足总成交价不高于450万/套的要求
那么这些限定条件下的普宅，具体能享受什么优惠呢
我们以内环内一套总价450万的普宅，以及一套500万的非普宅为例
第一，针对购买二套住房的首付
普宅首付只需50%，相比非普宅70%的比例，单就首付就可能相差近
100万
第二，还有税费
这里我们只粗略计算增值税及个人所得税的部分，加上如今市面上大多都是符合满五唯一的普宅，那么在这种情况下
对于450万的普宅来说，没有税费
对于500万的非普宅来说，如果假设原业主房子的买进时间比较早，打个比方原始价在100万，那么计算下来的差额增值税
普宅和非普宅之间，税费差距可以达到
20万
所以你看，对于大部分购房者来说，这就是普宅最大的吸引力，不仅能降二套首付，还能减免税费
那么，这样的普宅在上海多么，具体的市场成交又是怎样的呢
差距可以达到
20万
所以你看，对于大部分购房者来说，这就是普宅最大的吸引力，不仅能降二套首付，还能减免税费
那么，这样的普宅在上海多么，具体的市场成交又是怎样的呢
01
上海全市的普宅供应量，不足两成
首先，让我们来看下新房市场
我大致翻看了下今年前六批次的数据，符合普宅标准的新房几乎没有
仅有位于青浦的翠湖苑、奉贤的奉发贤荟悦邸两个项目的最小面积段，可以基本满足普宅的要求
因此，我们主要来分析满足普宅标准的二手供应
数据整理自：兔博士
从最近1年上海各环线的普宅挂牌情况，我们可以得到两点信息
第一，如今上海市场上，可供选择的普宅市场供应量，不多
整个上海的普宅加起来，挂牌量只占到
19%
第二，如果你仔细观察各环线内普宅占该环线内总挂牌数的比例，就会发现
越往外的环线，该区域内的普宅占比就越低
除占比最高的内环内，达到了27%以外，外环线以外的普宅占比仅有15%
接着我们把视线聚焦到各个板块，又是哪些地方的普宅挂牌量可以稍微更多些呢
我整理了下各环线内普宅挂牌最多的板块
占比最多的鞍山，也就在11%左右
并且普宅挂牌多的地方，往往也就是上海早期重点开发的板块
一种是以工人新村为主的区域，比如
鞍山、中原
就拿位于上海杨浦的鞍山新村来说
这里是上海最早的工人新村之一，据说规模最大的时候，居住人口曾达到100万
这些早期开发的工人新村，自然也更容易满足140平以下，总价段在450万以下的内环内普宅开发标准
除此之外，还让我有点意外的，是内环线外普宅挂牌排名第一的宝山
淞宝
要知道淞宝可是宝山区政府的所在地，妥妥的发展中心
或许也是因为早期宝山的开发定位，就是将淞宝作为宝钢职工的配套区的存在，导致了淞宝也是以低总价的老破小公房为主
所以我们看到，无论是内环还是外环，上海当下供应的普宅数量其实是比较稀缺的
即使有，更多的也是集中在这些以工人新村为主的城市开发1.0板块，在板块定位上就很难是现在的城市重点核心区域
那么供应不足两成的情况下，普宅的真实成交呢
02
上海成交的普宅里，占比不到30%
怎么样，听起来这个数字是不是并不算少
但是各位要知道的是，文章开头其实我们提到过
一套同样内环内的房子，450万的普宅和500万的非普宅之间，税费差价至少可以有20万
而为了可以减少税费，促进成交，会出现做低的情况
就好比文章开头我们提到的案例
内环内一套总价450万的普宅，以及一套总价500万的非普宅，不仅二套首付的差距可以有100万，税费还能有20万的区别
因此在真实的市场上，我们其实会发现有这样将非普宅做低成普宅的情况
尤其是在内环内，相比外环外低于230万/套的普宅标准，内环内450万/套的限制，总价更高，做低后能减免的税费也就更多
加上中介小哥告诉我如今内环内的总成交价本就是在下滑，有大概10%-15%的空间
也让很多房东选择适当降低自己的房价
但是在这样的前提下，我们再来看上海普宅的成交数据
近1年内，所有普宅成交占全市总成交的
29%
并且三条环线普宅的成交，也都能占到该环线总成交的近30%
这样的数据确实看起来不算低
但也正是因为有了市场做低的前提，我们可以推断出真实的普宅成交量占比
是要
小于
29%的
此外，当我询问中介小哥这些普宅的置换周期时，小哥告诉我10位业主里面70%左右都会在满五年之后，开始着手置换
这也意味着，即使想要置换普宅的需求较为旺盛
而无论是从挂牌这样的供应层面来看，还是具体的成交数据，普宅所占的市场份额，也只是很小的一部分
好，到这里我们聊完了宏观层面的数据维度，下面我们再来看看真实的普宅产品，到底都长啥样
03
也是没想到，我们的普宅还有这几个特征
我拉了一下近1年内上海已经成交的普宅产品数据
可以看到最明显的特征就是
绝对的小+绝对的老
所有环线间成交的房源里，平均房龄都在20年以上，而户型面积也仅仅保持在50平左右
相比普宅低于140平的标准，低了足足90多平
再给大家看一个比较夸张的案例，位于长宁中山公园的华秀小区
图片来源：链家
不仅从外立面看，就是纯粹老破小的样子
而内里的户型
还有这样仅仅只有27平左右的超小套一，也就能紧巴巴的塞下一张床和少的可怜的活动区
而除了又老又破以外，这些普宅还是
绝对的远
在外环线以外，即使是近1年内普宅挂牌最多的板块，淞宝、嘉定老城、南桥、月浦、临港新城
基本都已经是快到上海的边界区域了
绝对的老、绝对的小、还有绝对的远
对于那些真正想要购买普宅的人来说，本就供应量不多的普宅，连住宅的质量也相对不太能保证
04
而这也是我们今天要分析普宅的原因
其实关于上海市普通住宅认定标准，最先是在2012年制定的，后来仅在2014年做过一次动态调整
至今已经有长达9年时间未做改变
而9年之后，上海市场却已经发生了较大的变化
第一，是如今上海的二手成交仍在下滑
从今年3月开始到6月，上海的二手成交已经连续下滑了4个月，降幅高达47%
第二，是来自购房群体的改变
不同于9年前上海的用户还是以刚需为主，现在市场上更多需要满足的其实是
改善需求
我挑选了上海各区域的一些重点板块，一一咨询了该板块的中介小哥
数据整理自：链家中介
可以看到除崇明、松江九亭、奉贤金汇这样比较偏刚需的板块外，上海大部分板块都是以置换客户为主
所以，在这样的市场基本面下，能实现更低二套首付且更少税费的普宅，才是更能刺激改善需求的产品
但是当下上海的普宅都是什么情况呢
首先，
普宅的市场供应不足
整个上海市场的普宅，新房基本没有，二手供应更是不到两成
另一方面，
普宅产品品质堪忧
即使普宅供应量多的地方，要么是内环内老破小，要么位于上海郊区的边界地带
本质上现在的普宅，并没有留给改善客户很好的选择
所以在我看来，要想真的促进上海二手的成交，或许是否可以适当放宽普宅的评定标准
让更多价位较高，同时质量也更好的产品作为普宅，从而促进改善客户的购房需求
大家觉得，要不要放宽普宅标准呢？
以上为正文，来自Moon