买房时最激动人心的莫过于买到价格洼地，过几年迅速填平，从而获得高额收益。
经过这轮大涨，上海依旧有不少价格洼地，环二这里简单盘点一下。
哪些板块能够崛起，欢迎大家讨论。
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第一部分 内环内
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原先上海就内环那么大，内部自然分化严重——一个城市自然高中低档地段都有。
反映到当下楼市就是，同样是顶级地段，内环内房价差距依旧很大。
我们选取了三个代表性区域分析，以便于大家找到规律。
价格采用了2002-2007年电梯板楼的成交价，仅供参考。
01 中山公园
中山公园成为房价洼地，是大量房产人没想到的。
这里是上海最先火起来的板块之一，2002年时是名副其实的房价高地。
由于地处“上只角“边缘，又是新房，刚开发便广受关注。
什么斜土路、南市区的大片区域，价格统统都不如中山公园。
2003年圣约翰名邸开盘，售价高达9000元以上，当时莘庄才3000左右。
现在中山公园也涨了不少，反而觉得没那么难入手了。
2004年的商品房11万单价就能买到，真的没比莘庄贵太多。
与徐家汇相比，已经便宜不少；与南京西路等顶级地段相比，已经不是一个价格梯队。
由价格高地到价格洼地，中山公园是上海楼市变迁最好的案例。
中山公园的问题是，出道即巅峰，此后几个核心优势都在下滑。
2、3、4号线交汇原本是核心优势，现在地铁站太多了，被严重稀释；
市级商圈优势，随着大众化商场的铺开也损失殆尽。
时至今日，中山公园不宜居的劣势却越来越痛。
路网复杂，自驾相当不友好；3号线地面运行，噪音极大；商品房不够集中，也没有形成良好的居住氛围。
随着资源的外扩，中山公园只能成为芸芸众生。
02 不夜城
与中山公园同命运的是不夜城，起点极高，现在却极其落寞。
不夜城是港资进入上海打造的标杆区域，当时也是正面案例广泛宣传。
2008年后我们对居住有了新的要求，不夜城就不够用了。
港资打造的卓悦居，并不符合现在主流用户的审美；其他项目也多少出现了定位错误。
这里的资源虽然富集，但是定位的却是商业中心，常用的生活配套却并不发达。
比如学区、比如医疗，这里都是短板。
即使是闻名上海的商业配套，也并不适合居家过日子。
随着大宁的崛起，北上海的中产客户都被收割，不夜城只能抓住部分个性化用户。
比如市区通勤的年轻人、新注入的豪宅用户，中产客户很难抓住了。
不过不夜城也称不上没落，现在产业集聚非常理想，成为新静安产业中心。
只是中产住宅市场可惜了。
03 塘桥
与上述两个区域不同，塘桥几乎没有辉煌过。
浦东内环一直是花木、联洋、陆家嘴唱主角，塘桥是典型的配角。
好的资源都给了上述区域，塘桥只给了医院。
有段时间靠医院近并不是好事情，所以塘桥地位一直不高。
后来中产崛起，没有学区的地方进一步下滑，塘桥就在其中。
在这个纬度讲，塘桥虽然是洼地，居民却并未因此受损，反正涨幅不输就好。
以现在的眼光看，塘桥反而比中山公园、不夜城后劲足。这里虽然不是什么优质地段，基本的生活资源比较丰富、怡东花园片区也较为宜居。
成长为高地目前希望不大，不过中产客户不会放弃这里。
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第二部分 内中环间
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20多年前内中环基本都是郊区，大家起点相差不大。不过后来发展却参差不齐。
有些地方已经成为上海地标，有些地方依旧是价格洼地。
01 万里
万里又是一个起点很高的地方。
万里当初定位是四大居住示范区，自然一切都是高配。
1995年规划了长1300米，宽100米气势恢宏的中央景观带；
社区总体绿化率高达47%，跟现在擦35%下限设计的小区一比真的是良心之作；
晋元高级中学附属学校、上海万里城实验学校、童的梦艺术幼儿园现在看算不上一梯队学区，保底是够用了；
引进了全上海最大的家乐福，规划了4条地铁线（后来调整为3条），获得了无数奖项。
在当年能住进万里，也是西北部居民的骄傲。
2020年万里标杆小区均价7.5万，现在普遍成交价9.5万，涨幅大约25%。
这个涨幅也不算低，比许多郊区好得多。在中环内却不够看了。
万里的问题是，整个西北部提供优质客群的地方实在太少了。这里没有多少产业集群，没有新生力量注入，楼市变动就慢得多。
现在桃浦大开发、真如大开发，产业是否可以崛起我们拭目以待。
02 凉城
除了北外滩、瑞虹新城，虹口大部分地方都是价格洼地，典型的就是凉城。
凉城与大宁一街之隔，房价却差2万以上。同样是金茂府，凉城这边价格就卖不过大宁。
原因也很露骨，大宁现在是静安的宠儿，凉城却像虹口的弃子。
这里本来也是宝山划过来的，底子比较薄；虹口专注打造瑞虹新城、北外滩，其他地方关注的很少。
所以这里资源一直匮乏，学区、商业都不太让人满意。
主体建筑又都是30多年前的老公房，现在看起来破破旧旧。
再加上一些部队的土地不好改造，城市环境整体并不宜居。
好在凉城还有19号线等利好，至少19号线去北外滩，跟亲儿子多互动一下也是好的。
03 世博
世博地段极佳，甚至还有大片CAZ。
地铁密度极高，几乎达到了浦西市区的密度。
产业又极其发达，世博总部基地有大量央企入驻，提供了大量高收入群体。
然而这样的地段房价却不高，有些老破小只卖5万多。
隔一条江到黄浦，基本都10万以上。
世博能成为洼地，是因为这里遍地都是老破小，然而又没什么人买老破小。
因为历史原因，世博、南码头、塘桥、潍坊、杨思等等，都是“老破小”聚集地。
然而这里又是浦东，浦东客户没啥地域情结，老破小客户并不多。
大量世博上班的年轻人宁愿跑到周浦，也要买一套电梯板楼。
浦西的黄浦、静安就不太一样，大量当地居民不想离开，还有些动迁户回流。
所以老破小不要买浦东啊，浦东老上海人太少。
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第三部分 中外环间
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中外环已经到了当下主城边界，起点相差不大，却有些地方还没完全开发，所以房价也差距很大。
01 永和
静安区2014年次新房，却只能卖到9万单价，这里才是真正的洼地。
同样是中外环间，闵行都不止这个价格。
没有无缘无故的爱，没有无缘无故的恨，也没有无缘无故的洼。
永和虽然是静安区，却与宝山无缝衔接，也呈现出浓厚的宝山气质。
这里有铁路南何线、有部队基地，自然不便开发。
坐拥1号线、7号线，却一个都靠不上，最近的地铁都1.5公里左右。
静安区的科教文卫优势又与永和无关，这里的学校一般、又没好的医院。
大宁商业发达，永和却只能蹭宝山的大场日月光。
永和自身连社区底商都不发达，真的是不像静安区的土地。
希望静安有朝一日掉头过来，管管永和这个遗忘的角落。
02 上大
永和次新房单价9万，说它低是与优质地段相比，看总价已经很高。
真正的刚需客户，还得看上大。
600万左右外环内电梯两房，还要品质小区、房龄新，除了上大真的不好选。
有段时间上大与外环外的顾村房价差不多，当地客户一般南翔、顾村、上大三选一。
沦落到与外环外相比，是因为宝山把资源给了顾村。
三甲医院华山北院，给顾村；具备全市影响力的顾村公园，给顾村；撑起宝山门面的龙湖天街商场，给顾村。
上大之前的代表性商业是经纬汇，上大居民自己都不怎么去。
上大大部分小区都无法步行到经纬汇，既然需要打车、需要坐地铁，为什么不直接去市区？
当然上大起不来，也少不了大场机场、沪太路的影响，两个硬伤导致这里也谈不上宜居。
现在南大开始开发，希望能为上大注入新的力量。
如果大场机场搬走，上大会迎来更大的开发。
03 梅陇
20年前西南部就是房价高地，至今七宝、莘庄也是外环毫无疑问的霸主。
不过西南部也有自己的价格洼地。
同属中外环，古美品质商品房几乎都要10万单价，梅陇只要8万多。
江湖人津津乐道的梅陇四大名园，同房龄小区中品质卓越，现在房价输古美一头。
其实莲花路商圈属于梅陇、儿科医院也属于梅陇，古美都是在蹭梅陇热度。
不过梅陇四大名园到儿科医院并不方便，甚至到莲花路商圈都要过高架，反而是古美居民无缝衔接。
这些资源拉平了，古美可要发大招了。
既然定位中产客群，学区就很重要，梅陇没有；
既然定位中产客群，小三房就很重要，梅陇没有。
按照现在流行的话语说，梅陇就是产品错配。
领导已经注意到这个问题，给了梅陇复旦附属实验学校，遗憾的是只对口个别小区。
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第四部分 外环外
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外环外不少地方还没开发，或者正在开发，价格洼地自然少不了。
而且上海各个方向发展不均衡，到外环这里影响极大。
01 杨行
上海外环外有四个副中心，也有四个新的主城片区，杨行就是其中之一。
然而杨行房价却是外环洼地，真的对得起宝山。
同属外环外，同属1号线末站，莘庄次新房可以到11万，杨行只能卖6万多。
杨行定位很高，要打造副中心，要打造高铁北站，然而这一切还没动工。
在孩子成年之前，他的所有问题都来自父亲，所以杨行的差是因为宝山。
宝山近些年产业转型不顺利，整体全面落后于闵行。
产业不如、配套也不如。
杨行虽然备考顾村工业园，却并未提供太多高薪岗位，大家只能去市区上班。
副中心尚未建设，杨行的整体配套水平也没起来，大家只能去市区逛街。
都要去市区，杨行就与其他郊区没区别了。
好在还有1号线，能保证杨行跟得上市区节奏，不至于房价不涨。
现在五大新城都来抢生意，杨行是否可以崛起，真的得看副中心落地情况。
02 江桥
600万左右外环内选电梯两房，选上大。
500万左右外环边选电梯两房，只有杨行、江桥、九亭。
江桥凭借龙湖天璞曾经火遍上海，现在除了天璞其他小区依旧是洼地。
江桥其实比杨行地段更好，这里去市区更方便，还有两条地铁线。
无奈起点太低，大量动迁房拉低了居住水平，也影响了产业导入。
居住环境差、没好房子，你地铁线再多，市区高预算客户也不愿意过来。
一条铁路之隔的南翔，环境就要好得多，那是因为南翔产业争气。
产业发达，地方政府收入高，环境治理自然更有效果。
南江桥、北江桥各自挖一个人工湖，各自打造一个大型公园，江桥气质立马不一样。
可惜现在没地，也没钱。
曹安公路以南大片厂房、村房其实具备动迁条件，无奈没有太多资金，一直拆不动。
2015年规划了一个北虹之星项目，到现在也没落地。
现在江桥抱住了大虹桥大腿，可大虹桥现在忙着打造前湾，还没时间关注江桥。
希望将来这里成为大虹桥主战场吧。
03 九亭
九亭是真便宜。
七宝如果有品质小区，至少要10-11万单价。皇都花园便宜一些，是因为户型的确太大。
到九亭这里，只能卖6-7万。
隔一条马路，单价差4万，真是楼市奇观。
与七宝差距这么大，是因为七宝的优势九亭都没有，七宝的缺点九亭却拿全了。
七宝的优势是极强的基础教育、繁华的商业氛围、两大公园坐镇、便捷的市区通勤。
九亭一直没有好学校、商业也一直是底商为主、居住环境一塌糊涂、沪松公路堵车9号线上不去。
七宝的飞机航道、城市环境混乱，九亭共享。
现在北九亭升级为九里亭街道，环境好了不少。
九亭地铁口金地广场已经开业，另一个综合体也在计划之中，商业不断升级。
九亭中学成绩不断进步，已经达到松江前五水平，教育问题有了改善。
将来九亭有望分流七宝客群，房价差距可能渐渐缩窄。
如果九亭的硬伤部分解决，这里还真是一个优质地段。
受限于篇幅点到即止，大家觉得还有哪些板块是洼地，可以留言讨论。
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以上为正文
编辑∣环线咨询