上海第一富人区，房子竟然也跌了。
以往我们说房价跌，大都是郊区或者远郊地方；比如金山、奉贤，浦东新场、惠南等等。
这一次，上海有钱人最多的地方——
黄浦区，房子竟然也跌了，
打破了人们的常识。
这浓眉大眼的黄浦，到底咋回事儿？
黄浦区某些楼盘，最近两个月成交价跌掉三五百万。
比如董家渡的明日星城，蓬莱公园的黄浦华庭等等。
无一例外，都是之前卖出过高价的普通小区。
1）5月份黄浦董家渡板块成交一套明日星城的一期，高层，单价11万出头，总价1355万。
同户型去年最高成交价1668万，一下子300多万跌没了，跌了近20%。
2）另外，黄浦蓬莱公园的黄浦华庭，4月份成交一套144平的三房，总价1880万，去年3月份同户型成交价2240万。
啪一下，360万没了，真的肉疼。
原因何在？
无他，
之前涨太多了。
其实明日星城和黄浦华庭这两个就是普通小区，品质相当一般，周边界面也很破旧。
只是冠了个黄浦区的头衔，蹭到了了富人区的概念，也跟着鸡犬升天。
黄浦华庭，10年的小区，却给人感觉旧旧的，没什么品质可言；
小区很小，车位紧张，根本不值15万以上的单价。
明日星城，小区里面还有群租房。
就这两个小区，同样的预算，出了黄浦区，有大把的好楼盘可以选择。
楼市跟股市一样，牛市看概念，
熊市看基本面。
这一轮行情，黄浦赶上了旧改风口，未来要“全区豪宅化”，普通小区也跟着全面起飞。
很多原先便宜的楼盘，现在也挂出了高价，甚至也有成交，
这类楼盘性价比很低。
2015年中，差不多10年房龄的静安枫景苑单价7万，上海滩花园略低差不多6.5-7万。
而目前静安枫景苑挂牌和成交单价都差不多比上海滩花园要低1.5万左右。
2004年，海悦花园开盘12000元，老西门新苑开盘14000元，属于市区三梯队水平。
远不如徐家汇尊园25000元，古北伦敦广场26000元。
然而现在老西门新苑和尊园挂牌价差不多。
从小区的开盘价就能看出来，黄浦有些地方初始房价只有古北的一半，北徐汇等上只角的1/3。
房价是后面涨上来的，并不能体会到高端社区的氛围，阳台上的伸缩晾衣架还是照搭不误。
这些小区品质差还价格贵，谁买谁是冤大头。
黄浦区的未来，肯定是高不可攀的。
毕竟全区都纳入了中央活动区，全上海仅此一家。
然而就当下而言，黄浦整体的城市界面、商业档次依然是核心市区里靠后的存在，尤其是老南市、南卢湾。
人民广场、南京东路，主要做游客生意，不够高端；
老卢湾商业并入黄浦后，一天不如一天，淮海路精华段转移到徐汇iapm；
董家渡地铁短板，人气不足；
黄浦商业的档次，仅靠外滩、新天地的一些餐饮撑门面。
总体来讲，
黄浦各地段财富底蕴参差不齐。
北卢湾为传统上只角范围，但小区数量少，覆盖的人群不多。
大部分的居民，则集中于南卢湾和老南市区。
而老南市、南卢湾的地段和楼盘档次，一直以来在市中心就是拉胯的存在，算是市中心的“下只角”。
那为何房价涨这么猛？
原因无非是黄浦基本完整吃到了一江一河规划红利，靠近滨江区域在大幅拆迁后环境改善。
更重要的是，黄浦区不断有刷新价格的新盘上市，给了二手作为定价的参考。
这些抢手的新房，它的超高认筹率势必会带动和影响买房人情绪。
分数高的人去摇新房，分数低则会去看看二手。
而老静安除了新建几处商场外没有新增土地和动迁来开发住宅，因此住宅的二手定价没有标杆参考。
随着周边定型，渐渐只能从领涨到跟涨。
加上一江一河的规划也只能作用到苏河湾和最多到老静安的北侧，对新闸路以南的核心区就基本没有明显刺激了。
整个长宁，徐家汇，都是同样的道理，没有新盘刺激，整体房价都不冷不热的。
当潮水褪去，才知道谁在裸泳。
黄浦区其实只有次新品质盘是住有钱人的，因此价格依然坚挺。
如海珀黄浦，5月成交价相比最高点仅回撤了5%不到，下降100w。
5月份绿地海珀黄浦成交一套139.7平的4房，挂牌价3050万，成交价2930万，谈价空间只有4%。
小区历史最高成交单价，也就是22万。
毕竟2018年的品质次新房，价格很坚挺。
而除了品质次新之外价格虚高的普宅，自然跌狠了。
而且恐怕后续还要跌。
即便一些小区已经跌了20%，也没看出很高的性价比。
如黄浦华庭144平的3房，已经比高点跌掉360多万。
武宁的泰欣嘉园，相同房龄，小区绿化、品质却要好很多，同总价的是186平一梯一户临苏州河小高层，小区带泳池会所。
黄浦华庭在小区品质、室内面积、视野上都占不到半点便宜。
当然你要说一个在普陀，一个在黄浦，那我不和你争。
同样的，
黄浦区的老牌伪豪宅淡水湾花园一期、永业公寓、汇龙新城；还有金外滩花园、上海滩花园。
这些上了年纪、品质一般的老大楼，不知道有什么勇气卖到20w左右的单价。
毕竟，浦西豪宅的风向标，新天地的翠湖天地二期，法拍房已经出现了17万的成交单价。
永业公寓还好意思上20万吗？
而且后面黄浦豪宅大量供应，势必挤压这些
高估的二手普通小区。
当然，黄浦这些小区，地段确实可以，但这个价格嘛，多少有点不值。
所以，还是建议大家，买房在
保障品质的基础
上，再去追求地段和ip，不要盲目迷信行政区。
都知道徐汇比闵行层次高，但徐汇也有很多地段就是不如闵行。
比如长桥是徐汇，古美是闵行，但长桥就是不如古美。
还有古北壹号，上海新一代豪宅中的顶流。
买家不会在意它到底是在闵行金虹桥还是长宁古北，就是认可这个品质和配套。
最新的成交单价也是达到了28.8万，坚挺如斯。
所以如果不是生活圈子需要或者你有地段情节，相比买在哪个区，还是找个品质好点的小区最重要。
不仅住的舒服，而且牛市领涨，熊市抗跌，保值增值嘎嘎棒。
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