根据借款人的不同，房地产抵押贷款分为：房地产抵押消费贷款和房地产抵押经营贷款。
房地产抵押消费贷款，贷款主体为个人，抵押财产可为自己或亲友所有，贷款使用限制为：装修、买车、出国、旅游、出国留学、其他耐用品消费等。由于贷款使用的限制，绝大多数银行对此类贷款的限100万元。
房地产抵押经营贷款的借款人为企业、企业、企业法人或股东、企业法人或股东、亲友。贷款的主要用途是企业经营。普通银行房地产抵押贷款产品单笔限额1000万元，部分银行单笔限额3000万元。
随着限制政策的实施，大多数银行已停止批准100多万元的房地产抵押消费贷款。
因为一、二线城市的房屋市值远远超过100万元，而三、四线城市的房屋市值大多在100万元左右。因此，在贷款实践中，一、二线城市主要是房地产抵押贷款，三、四线城市主要是房地产抵押消费贷款。
下面，我将分别介绍房地产抵押消费贷款和商业贷款的申请条件和处理流程。
房地产抵押贷款申请条件。
一、房地产抵押消费贷款申请条件及资料：
基本申请条件：
借款人22-60岁，抵押人22~60岁；
在当地工作稳定，有偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻月现金流至少是贷款月供的两倍；
可提供银行认可的抵押房产(自己或亲友所有)，房产类型为商品房，产权明确；
借款人和房地产抵押人的信用调查符合银行要求，无当前逾期记录，两年内无连三累六等严重逾期情况；
贷款期限不超过10年，等额本息或先息后还本；
贷款申请所需信息：
夫妻身份证；
夫妻双方户口本；
婚姻证明；
房产证；
夫妻双方收入银行流水；
二、房地产抵押经营贷款基本申请条件及资料：
基本申请条件：
借款人22-65岁，抵押人22~65岁，通常最高不超过70岁；
具备偿还贷款本息的能力，个人加企业负债率小于70%，个人加企业流量至少是贷款月供的两倍；
企业注册一年以上，新变更需6个月以上；
能够提供银行认可的抵押房地产类型为商品房，房龄不超过40年(大多数银行要求房龄不超过25年)，产权明确；
借款人、房地产抵押人、企业信用调查符合银行要求，无当前逾期记录，两年内无连三累六等严重逾期情况；
贷款期限不超过30年，常见的还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；
贷款申请所需信息：
身份证；
户口本；
婚姻证明；
房产证；
营业执照及公司章程；
办公场所、办公场所租赁合同；
上下游合同；
近半年银行流水；
三方收款账户不能是借款人关联公司；
房地产抵押贷款处理流程：
无论是房地产抵押消费贷款，还是房地产抵押经营贷款，各贷款机构的办理流程都是一样的。
常见的重要步骤如下:
抵押财产价值评估；
银行面对面签字，包括基本资质面试和贷款合同签订、开放储蓄卡等；
抵押消费贷款可直接抵押房地产下户，抵押经营贷款需要经营地点和房地产下户实勘；
贷款审批；
公证处公证，部分贷款机构抵押消费贷款不需要公证；
房地产登记中心办理抵押登记；
银行放贷。
