在上一期的视频中，我们谈到了上海楼市缺少流动性的原因，主要是因为上海ZF的人口政策对于中低收入人群的不友好，导致老破小的交易量下降，引发了整个房产市场流动性枯竭。那么在整个上海楼市数量最多的老破小，他们未来的结局究竟是什么样，如果你手里有，甚至有几套的话，这期视频我建议你要仔细看完，可能会对你的资产配置带来比较大的帮助。先说结论，我认为老破小的最终命运就是被ZF拆迁。当然，这仅代表市区内的老破小，其他外围地区的老旧小区不会在ZF的考虑范围内。在解释回答老破小结局之前，我们就先来了解老破小未来的趋势是如何的。
第一个趋势，人均持有老破小的数量越来越多。上海是个老龄化的社会，年纪大的人越来越多，新生儿越来越少，结果就是继承上一代人的房产后，因为独生子女的比例过高，人均持有的房产数量会越来越多，这个情况在本地人联姻的家庭更为明显。
第二，房产的持有成本会越来越高，这点不需要过多解释了，因为人均持有房产数量的增加，房产税，遗产税这些税种都会增加房子持有的成本。
第三，老破小居住功能的消失。因为建造时间相对久远，维护保养也很差，虽然这两年开始的旧区改造，增设电梯一些措施提升了居住水平，但随着时间的增加，无论是小区的公共设备，停车配置还是绿化景观等都会和商品房的距离越来越大。那么居住功能的减弱将减少对购房者的吸引力，进一步降低需求量。
第四，面临统租房的竞争压力。因为老破小的居住功能降低，原来还能依靠相对低廉的价格实现租金收入，而随着白领，蓝领公寓，尤其是统租房模式的开展，老破小的租金优势也会受到挤压。尤其是面对租赁市场的主力，工作不久的小白领，他们的优先选择一定是ZF运营的统租房。所以因为房产而产生的现金价值将逐渐减弱。
第五个趋势，老破小的地理优势将越来越低。随着上海城市的外扩，医院，学校，商业，交通等各方面都会与市区缩短差距，甚至超越，那么老破小仅剩的地理优势将越来越弱。反映到房产价值上，就是越来越低的价格以及越来越小的购房需求。
所以上面的5点趋势，归结起来就是人均的持有房产数会越来越集中，居住品质的差距越来越大，持有成本越来越高，结果就是降低老破小的房产价值和交易流动性。如果没有新增外来购房人数的增加，只在上海本地人的手里循环，老破小的流动性将进一步减弱，房价变低。
现在我们已经知道上海老破小的趋势，那我们就能解释清楚ZF对于老破小的逻辑是什么。
刚才我们是站在持有者的角度考虑老破小，如果我们站在ZF的立场，至少我会认为，降低老破小的流动性，非常好，降低老破小的房产价值，非常好，人均老破小房产持有数量变高，非常好。
为什么这么说呢，我们要搞清楚ZF的立场是什么。如果你手里只有一套老破小，毫无疑问是处于底层的老百姓， ZF自然会妥善的安置好你们，属于实事工程，就想现在很多高龄老人一样。但如果你们是继承获得，而且手里有多套房产，这个逻辑就变性了。因为你们不再是ZF优先关注的底层居民，会被划分到既得利益群体，至少在房地产的层面上，你们是属于牌桌对面，和ZF博弈的那群人。
我之前一直强调，ZF就是一家具有法人资格的公司，需要做到收支平衡。至少目前来看除了税收之外，剩下的大头就是土地收入。但是土地是不可再生资源，卖掉就没有了，不过因为中国特殊的土地公有制度，规则上，土地是可以被重复利用。
我们可以想象一下，如果ZF能通过人口政策降低老破小的流通性，是不是房产价值会下降。如果ZF通过统租房的价格和居住品质的竞争，是不是就会降低老破小的租金回报价值，如果ZF通过提高房产的持有成本，是不是你们出售的意愿会大大增加。如果这三点都实现了，最后的买家毫无疑问只能是ZF。但是ZF为什么要去收购老破小呢，因为太有价值了。
我们知道ZF最大的土地成本就是拆迁成本，对ZF而言，最怕的同一地区所有的房价都在上涨，但如果只有商品房在上涨，老破小的房价持平甚至下跌，拆迁成本就会降低，土地的价值空间就产生了。以后规划成豪宅或者其他城市建筑，既能实现土地收入，又能提升城市面貌，一举两得，新的一轮土地财政，又能继续循环下去。
而对于拆迁户而言，因为房票制的出现，你们大概率会拿到远郊的动迁房或者ZF指定的商品房，现金我估计是拿不上了。
但是这里我们会带来新的疑问，ZF什么时候会开始新的一轮土地游戏呢？我认为至少满要足3个前提条件。第一，房产税要出台，增加持有成本，第二，统租房要成规模，降低房产租金回报率，第三，需要有源源不断的豪宅购房者，这个游戏才能继续玩下去。
因为市场是由供需关系决定的，如果只是一味的增加供应量，没有增加需求量，楼市是转不起来的。如果上海能实现2035的愿景规划，成为国际性的大都市，一个重要的标志就是资本的流动将比现在更开放，更自由。更多的资本带来更多的人口，无论是国内还是国外，这就是潜在的购房人数，所以大概率上海新的一轮楼市循环周期会在2035年前后开始。
这就是老破小最终的结局，未来上海的二手楼市成交主力我认为会是现在500-700万的新房，虽然供应量有点大，但是居住品质和配套功能完善，可以匹配未来购房者的需求，所以现在的供需失衡导致热点地区的交易量下跌只是时间问题，最终还是会恢复。而现在的老破小因为失去了居住功能，供需关系失效了，简单来说，如果是危楼，价格再低也没人愿意购买。当然，这些内容都是很未来的未来，至少2035年以后才会发生。而且前提条件是中国经济和上海的愿景目标都能实现的情况下