导读：中信证券表示，招商蛇口在历史上凭借蛇口等片区优质土地资源，整售了一些历史开发成本低，售价较高的项目，实现了阶段性的高业绩兑现。2021年之后，公司整售项目告一段落，而市场化开发的新增项目盈利能力较为有限。
（文/解红娟 编辑/马媛媛）近年来不断刷新当地楼面价的招商蛇口，不得不开始为高溢价地块买单。
2月23日晚间，招商蛇口发布业绩快报，2021年公司营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。
增收却不增利，招商蛇口将主要原因归结于市场下行导致的毛利率下行和高达43.72亿元的计提减值。
招商蛇口表示，公司按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，较2020年同期的31.01亿元同比增加40.99%。
受计提减值影响，减少公司2021年度归属于上市公司股东的净利润34.56亿元。
事实上，招商蛇口并不是第一次为地王项目买单。受高价地计提影响，2015年至2020年，招商蛇口归属股东净利润分别为17.95亿元、38.3亿元、34.66亿元、71.17亿元、48.98亿元、9.13亿元，从2018年达到峰值后大幅下滑。
牺牲利润也要冲规模
2021年年初，在招商蛇口重新跻身地产前十强的年度业绩发布会上，董事总经理蒋铁峰表示，招商蛇口想要在行业内占有一定的江湖地位，必须要实现有质量的增长，因而定下了全年3300亿元的签约销售目标。
这是什么概念？彼时行业排名第八的世茂集团，计划同期实现3300亿元销售额；因高出招商蛇口约70亿元销售额排名第九的华润置地，2021年既定销售目标为3150亿元；排名在招商蛇口之下的龙湖、新城控股分别计划全年销售3100亿元、2600亿元。
换句话说，只要完成了3300亿元的销售额，招商蛇口就基本坐稳了房企前十的位置。
一年时间过去，招商蛇口全年累计实现签约销售面积1464.47万平方米，累计实现签约销售金额3268.34亿元，完成年度目标的99.04%，失约目标。不过，由于仅和预期值相差0.99亿元，招商蛇口的排名从第十位上升至第七位。
同样因为太过于看重规模，招商蛇口在扩张过程中不顾成本、高价拿地，是业内知名的地王收割机，这些高价地在限价的市场行情下，成为拉低毛利率的根本原因。
以上海举例，2020年7月，招商蛇口以44.04亿元竞得上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，楼面价约8.1万元/平方米，2021年年底入市时预证均价12.25万/平方米，仅就拿地成本计算，招商外滩玺每卖出一平方米建筑面积，招商蛇口就可实现4.15万的毛利。
半年后，热衷于拿地王的招商蛇口在附近又拿了一块地——上海虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，总价56.66亿元，成交楼面价却较此前高出1.16万元/平方米至9.26万元/平方米，并一举荣登上海虹口单价地王。
“赚还是赚的，只是没有招商外滩玺赚得多。”有业内人士向观察者网表示，由于两地块相距不远，预证均价也不会有很大的出入。这意味着，拿下上海虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，将拉低招商蛇口该区域的毛利率水平。
相较于上海虹口地块的盈利空间，招商蛇口在杭州2021年首轮集中供地上可以说是赔本赚吆喝。
杭州首轮集中供地上，招商蛇口以“上限价格49.31亿元+竞配自持面积比例16%”竞得两宗地块，其中，萧山城区市北单元XSCQ1308-R2-08地块，楼面价分别为25944元/平方米，溢价率29.72%。
规划文件显示，萧山城区市北单元XSCQ1308-R2-08地块规划为限价地块，拿地精装限价37500元/平方米；毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米。
“从该地块楼面价和销售限价来看，房企后续利润空间的确有限，需要非常强大的成本管控能力。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。
中信证券也对招商蛇口的新增项目盈利能力表示怀疑。中信证券表示，招商蛇口在历史上凭借蛇口等片区优质土地资源，整售了一些历史开发成本低，售价较高的项目，实现了阶段性的高业绩兑现。2021年之后，公司整售项目告一段落，而市场化开发的新增项目盈利能力较为有限。
计提减值准备43.72亿元
“2017年公司联合拿了不少地，也拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期，从而计提了存货跌价，未来是否还有计提减值，主要看市场变化。”提及有关高价地在限价期间入市的影响，招商蛇口财务总监黄均隆曾在2020年业绩会上解释道。
尽管早就意识到了高价地对利润的侵蚀，招商蛇口仍未放缓拿地步伐。2021年1月初，招商蛇口与18家房企激战3小时、叫价277轮，最终以15.62亿元成交价、132.1%溢价率拿下徐州2021-51号惠民小区东侧B地块。
2021年1月18日，招商蛇口以“上限价格+竞配自持面积比例16%”在杭州夺得2宗住宅地块，拿地金额合计约49.31亿元；2月4日，以21.21亿元拿下的大城(2021)-1号地溢价率44%，楼面价达到10086元/平方米，推动体育新城楼面价破万；3月31日，以总价29.5亿拿下盐城城西地块，最终成交楼面价11190元/平方米，溢价率80%，刷新此前盐城地王总价。
随后在多城的集中供地中，招商蛇口频频出手，导致其踩中“拿地销售比不超过40%”的红线。
中指研究院数据显示，2021 年招商蛇口权益拿地金额853亿元、权益销售额约2043亿元，拿地销售比为 41.75%，超过规定值1.75个百分点，同时也较2021年50家代表企业拿地销售比均值高出17.75 个百分点。
不断增多的土地库存和成交冷淡的住宅市场形成鲜明的对比。数据显示，2022年1月，招商蛇口实现签约销售面积70.56万平方米，同比减少27.66%；实现签约销售金额151.47亿元，同比减少38.47%。
和2020年一样，招商蛇口2021年也有不少地王项目入市销售。
其中，武汉硚口招商国著上宸，是招商蛇口2020年5月以58.87亿元斩获的武汉硚口区单价地王；徐州铜山招商万科山水间，是其在2020年6月以总价24.11亿元拿下铜山地王；招商武汉城建未来中心，是在2020年12月以57.44亿元竞得的经开区总价地王。
换句话说，这些在2021年进入结转周期的高价地，很大可能也被招商蛇口计提存货跌价准备。
招商蛇口表示，2021年对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，其中，信用损失准备9.81亿元，存货跌价准备17.19亿元，投资性房地产减值准备7.79亿元，长期股权投资减值准备8.93亿元。
平安证券研报称，若楼市去化压力延续，导致销售以价换量，将导致招商蛇口结算毛利率进一步下行，前期高价地也同样面临减值风险。
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